隨著4月的到來，又到了房企開始集中交房的時(shí)節(jié)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1~6月，主城區(qū)將有超過40個(gè)樓盤交房，其中半數(shù)以上都集中在第二季度。近年來，購房者和開發(fā)商在交房階段產(chǎn)生的糾紛較多。日前從有關(guān)部門傳出消息稱，重慶市今年內(nèi)將有望出臺(tái)相關(guān)條例，對(duì)新建商品住宅交付使用時(shí)應(yīng)該達(dá)到的條件，進(jìn)行較為詳盡地規(guī)范。

案例  

前年，鄧先生在渝北區(qū)某大社區(qū)買了一套套內(nèi)66平米的兩室。“當(dāng)時(shí)不少人都是沖著開發(fā)商說要在小區(qū)引進(jìn)知名中小學(xué)才去買的。”鄧先生也是為了解決兒子讀書的問題。但到去年接房時(shí)，業(yè)主們卻聽說知名學(xué)校引進(jìn)失敗，最終落戶小區(qū)的是轄區(qū)內(nèi)某普通學(xué)校。

在交房現(xiàn)場，就有不少業(yè)主提出要退房。買賣雙方因此扯了很長時(shí)間的皮，至今還未能完全解決。鄧先生說，買房又不像買菜，付了那么大一筆錢，結(jié)果貨不對(duì)版，竟不知道該找誰說理去？

三分之一買房糾紛因配套問題

市建委開發(fā)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，去年摸排有可能產(chǎn)生糾紛的90個(gè)房地產(chǎn)買賣項(xiàng)目中，三分之一以上涉及配套設(shè)施不齊全。據(jù)了解，在2000年7月1日起施行的《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，第三十二條和第三十三條有關(guān)于商品房交付使用的內(nèi)容也只是概括地規(guī)定，“商品房銷售合同應(yīng)載明……商品房交付使用的日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式、違約責(zé)任等”，及“在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。”對(duì)新建住宅配套這一塊，幾乎沒有提及。

尤其是2005年取消房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收制度后，由于沒有相應(yīng)的管理制度，新建住宅交付使用管理成為空白，交房期矛盾糾紛增多。

此外，2010年4月13日，住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求各地制訂本地商品住房交付使用條件。

上述因素促進(jìn)本市有望在近期出臺(tái)新建商品住宅交付使用的相關(guān)規(guī)范。

新條例關(guān)注“外部設(shè)施”  實(shí)施方法兩種備選

據(jù)知情人士透露，關(guān)于新建商品住宅交付使用許可制度，重慶目前有兩套實(shí)施的方法備選。一是管理部門對(duì)住宅交付使用條件進(jìn)行審查核驗(yàn)后發(fā)放交付許可證；二是管理部門對(duì)符合交付使用條件的住宅進(jìn)行登記備案。至于這個(gè)新出臺(tái)的制度，可能是在現(xiàn)有的《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，增加相關(guān)內(nèi)容，得以實(shí)現(xiàn)。

據(jù)了解，根據(jù)目前的征求意見稿，新建商品住宅交付需要達(dá)到的條件，在以前的基礎(chǔ)上大大細(xì)化了。除了給排水、供氣、供電、通信、寬帶、有線電視等基本生活配套設(shè)施必須驗(yàn)收合格，前期物業(yè)服務(wù)合同必須簽訂等外，還明確了應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)落實(shí)的相關(guān)過渡措施，例如，住宅小區(qū)內(nèi)部道路建設(shè)、小區(qū)與城市道路或公路之間有直達(dá)的道路相連；分期建設(shè)的，建成住宅與施工工地有明顯有效的隔離措施等。

最值得注意的一點(diǎn)是，開發(fā)商須按照銷售現(xiàn)場公示的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容和時(shí)間，在交房時(shí)完成相應(yīng)的教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的配建。

如果上述內(nèi)容能夠最終拍板，那么開發(fā)商在前期賣房時(shí)隨意吆喝，交房時(shí)配套縮水的情況將大大減少。

多數(shù)贊成新規(guī)出臺(tái)

保護(hù)買賣雙方權(quán)益

據(jù)了解，目前國內(nèi)一些城市，如上海、天津等地，已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于交房條件的相關(guān)規(guī)定。例如，2006年開始實(shí)施的《上海市新建住宅交付使用許可若干規(guī)定（草案）》中，除非常詳盡地規(guī)定了新建商品住宅交付需要達(dá)到的條件外，還明確了不按規(guī)定交付的建設(shè)單位的懲罰措施，以及對(duì)主管部門執(zhí)行不力的問責(zé)。我市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在上海實(shí)行這一規(guī)定前，關(guān)于上海交房的投訴每年有300~400件，實(shí)行后，每年下降到3~5件。

近期，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局也正式出臺(tái)了首個(gè)《預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》，將于4月12日起正式實(shí)施。其中明確規(guī)定開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)等作為驗(yàn)房的前提條件，更不能要求購房者先收房再驗(yàn)房。

“由于買賣雙方的期望值不一樣，交房產(chǎn)生糾紛其實(shí)我們也很頭痛”，本市一家房企的負(fù)責(zé)人告訴記者，能有規(guī)可依對(duì)彼此的權(quán)益都是一個(gè)保護(hù)。因此，從開發(fā)商角度也是贊成出臺(tái)條例的。但他認(rèn)為，具體細(xì)節(jié)尚需審慎，尤其是公共配套方面，例如學(xué)校、公交站、菜市場等，有時(shí)候也不是開發(fā)商說了算。

購房者對(duì)新規(guī)的期待則更高。購房者劉女士建議，根據(jù)需要，是否可以加上小區(qū)停車庫、綠化水平等更多的內(nèi)容。