地價(jià)高 推高夾心層置業(yè)門檻改善型項(xiàng)目面臨斷頓之憂
作者:邢飛 來源:京華時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2013年11月17日 【字體:大 中 小】
在今年北京熱點(diǎn)土地市場(chǎng),從孫河到農(nóng)展、東壩,再到亦莊,區(qū)域樓面地價(jià)被不斷推高。對(duì)此,不少業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂:不斷高企的地價(jià)預(yù)示著,未來高端、頂級(jí)項(xiàng)目越來越多。而大量的保障房供應(yīng),也使得剛性需求住房市場(chǎng)得到滿足。而唯有與“夾心層”對(duì)位的改善型住宅,供量稀缺,難以滿足市場(chǎng)需求。
亦莊成土地溢價(jià)高漲區(qū)
臨近年末,土地市場(chǎng)并沒有因?yàn)槟觋P(guān)臨近而歸于平靜,仍是一幅波瀾壯闊的火熱場(chǎng)面。11月4日,北京共有8宗土地入市成交。其中,最受關(guān)注的當(dāng)屬北京住總和首開聯(lián)合體,以12.2億元拿下的亦莊河西區(qū)地塊,去除8.04萬平米保障房面積,該地塊實(shí)際樓面地價(jià)高達(dá)58195元/平米,不僅成為同日入市土地的單價(jià)最貴地塊,同時(shí),也使亦莊區(qū)域地價(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)。
中原市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,8塊地同日誕生,會(huì)在一定程度上推動(dòng)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的提升,未來樓盤也必將高價(jià)入市。值得關(guān)注的是,此次推出的8個(gè)地塊均配有政策性住房,亦莊X13等地塊,公租房比例甚至接近80%。這種商品房與政策性住房“二八比”的現(xiàn)象,將導(dǎo)致后期產(chǎn)品供應(yīng)格局的兩極分化。20%的商品房產(chǎn)品要支撐整盤的利潤(rùn)與溢價(jià),導(dǎo)致這部分產(chǎn)品將趨于別墅化、高端化,剩下80%產(chǎn)品趨于剛需化,面積也以90平米以下中小戶型為主。
“事實(shí)上,自2011年限購(gòu)政策出臺(tái)以來,市場(chǎng)一直呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。”一業(yè)內(nèi)人士表示,“一方面,主打低總價(jià)的剛需盤頻現(xiàn)‘日光’;另一方面,滿足一步到位置業(yè)需求的高端住宅,持續(xù)旺銷。而滿足中間階層改善型樓盤,供量稀少,成交平平。這一格局一直維持到2012年年末才得以緩解,當(dāng)時(shí)亞奧金茂悅的入市,可以說帶動(dòng)了整個(gè)中高端市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。然而,經(jīng)歷了短暫的繁榮之后,在高地價(jià)危逼之下,改善型住宅再度面臨斷頓之憂。”
改善項(xiàng)目扎堆河西板塊
受益于近年來不斷落地的政策和發(fā)展利好,亦莊儼然成為北京樓市最火爆的區(qū)域板塊。特別是目前城區(qū)已經(jīng)鮮有新增土地供應(yīng),亦莊新城作為距離城區(qū)最近的新城,距離CBD僅8公里,在前景價(jià)值與發(fā)展速度等方面潛力日益凸顯。隨著交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、環(huán)境的進(jìn)一步完善與提升,亦莊越來越受到品牌房企和中高端置業(yè)人群的青睞。
在目前市面上,類似亦莊金茂悅定位“全改善”的樓盤非常稀缺。在亦莊,包括金茂悅、楓丹壹號(hào)、中信新城等項(xiàng)目主要集中在河西板塊,除了融創(chuàng)和保利聯(lián)合體推出的楓丹壹號(hào)已經(jīng)開盤并明確價(jià)格在3.5萬元/平方米左右外,其余未開盤項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)均在3萬元以上。
現(xiàn)有地塊紛紛以高地價(jià)橫空出世,為實(shí)現(xiàn)成本回收與溢價(jià),未來2-3年內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)將趨向大戶型、高端化。同時(shí),保障類住房將持續(xù)供應(yīng)滿足剛需和剛改需求的較小戶型面積產(chǎn)品。在此背景下,主推的130-180平米改善型產(chǎn)品的亦莊金茂悅,成為新形勢(shì)之下較為稀缺的產(chǎn)品。
據(jù)了解,此次入市的亦莊X13R2地塊位于金茂悅正北1000米。若按照有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期,X13R2地塊未來開發(fā)樓盤的入市價(jià)格達(dá)到8萬-10萬的話,那不僅意味著五環(huán)沿線樓市將進(jìn)入10萬元時(shí)代,同時(shí)也預(yù)示著亦莊樓市整體價(jià)值的提升。
相關(guān)人士表示,在整體市場(chǎng)供應(yīng)趨于高端化、別墅化以及剛需化的背景下,定位于滿足改善型置業(yè)需求的中高端產(chǎn)品,便凸顯其獨(dú)一無二的稀缺價(jià)值。放眼整個(gè)北京,售價(jià)在3萬-5萬元的中高端住宅屈指可數(shù),導(dǎo)致大量“夾心層”人群再度面臨置業(yè)難題。
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樓 盤 | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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潤(rùn)洲·華府 | 3300 | 大邑大道 |
圣樺城 | 3800 | 內(nèi)蒙古大道 |
春天國(guó)際 | 3300 | 大邑大道 |
鑫河國(guó)際花園 | 3700 | 桃源新城 |
優(yōu)品美地 | 3500 | 甲子路 |
保利中央峰景 | 3800 | 桃源新城 |
樓 盤 | 區(qū) 位 | 開盤時(shí)間 |
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優(yōu)品美地商業(yè)廣場(chǎng) | 甲子路 | 06-06 |
濱河景秀2期 | 濱河路 | 05-06 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 桃源新城 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源新城 | 08-21 |
潤(rùn)洲·華府 | 大邑大道 | 02-07 |