年末又到了清算時刻。隨著各地的房價數(shù)據(jù)不斷攀升，對于將房價漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來說，完成控房價的目標正變得越來越困難。

作為強化政策實施的重要的手段，當(dāng)前涉及樓市調(diào)控的考核指標中，共有房價控制、保障房建設(shè)和土地供應(yīng)三項指標。其中，房價控制目標立足市場終端，為購房者切身感受，因此也最受市場關(guān)注。

但值得注意的是，在實行了三年之后，房價控制目標制度所帶來的“副作用”愈加明顯。地方政府為完成控房價任務(wù)，紛紛重拾行政化調(diào)控的手段。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，隨著十八屆三中全會強調(diào)市場在配置資源的過程中起決定作用，房價控制目標這項帶有行政色彩的指標，未來很可能遭到摒棄。取而代之的則可能是加強市場供應(yīng)端的考核。

多地房價漲幅難“達標”

隨著年末臨近，房價步步高漲的現(xiàn)實，使一些地方政府感到憂心忡忡。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅超過10%。其中，北上廣深四個一線城市的新房價格漲幅連續(xù)的兩個月超過20%，這尚屬首次。杭州、南京、廈門、武漢等二線城市的房價同樣漲幅較大。

民間機構(gòu)的數(shù)據(jù)則更為驚人。根據(jù)某院發(fā)布的數(shù)據(jù)，到今年11月，北京市新建住宅樣本均價已達到31333元/平方米，同比增幅為28.48%。上海、廣州、深圳的房價同比漲幅也分別達到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其余三地的房價漲幅均的高于官方數(shù)據(jù)。

供需失衡的局面，被認為是導(dǎo)致房價上漲的主要原因。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一二線城市因為集聚了過多的資源，市場需求始的終旺盛。但由于此前兩年的土地供應(yīng)相對不足，導(dǎo)致如今房屋供應(yīng)偏少，因此這些城市的房價易漲難跌。

“從10月開始，領(lǐng)導(dǎo)就要求我們統(tǒng)計今年以來的成交情況，同時密切關(guān)注新房入市價格。”長沙市住建委的一位工作人員向中國證券報記者表示，主管部門早已關(guān)注到房價異動的情況，并醞釀應(yīng)對措施。

很快，微調(diào)政策的嘗試陸續(xù)展開。從10月末開始，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市先后收緊樓市政策，將二套房的首付比例提高至七成，廣州還提高了限購門檻。

隨后，包括福州、廈門、武漢、南昌、西安、鄭州在內(nèi)的大量二線城市跟進調(diào)整。截至目前，共有15個城市收緊樓市政策。僅在11月26日一天，就有南京、杭州、長沙三個城市同時推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)，進一步提高購房門檻。

值得注意的是，造成多地密集調(diào)整政策的原因，還在于此前住建部的兩次約談。據(jù)悉，今年8月和11月，住建部曾兩次針對房價上漲過快的城市進行的約談，意在以窗口指導(dǎo)的形式，要求地方政府控制房價漲幅，并兌現(xiàn)年初制定的房價控制目標。

“即使未來兩月房價停漲，這21個城市完成年度調(diào)控任務(wù)也已基本無望。”張大偉表示。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，若嚴格按照制度進行考核，今年將有不少地方政府的負責(zé)人受到問責(zé)。

房價控制目標遭質(zhì)疑

當(dāng)前涉及樓市調(diào)控的考核中，共有房價漲幅、保障房建設(shè)和土地供應(yīng)三項主要指標。根據(jù)國土資源部和住建部的數(shù)據(jù)，今年以來，全國土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，保障房建設(shè)任務(wù)也接近完成。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，僅有房價上漲的指標面臨難以完成的局面。

與前兩項指標不同，房價控制目標立足市場終端，最為購房者所感同身受，也最受外界關(guān)注。梳理各主要城市的2013年房價控制目標發(fā)現(xiàn)，不同城市的參照指標和統(tǒng)計口徑有所差異。

根據(jù)北京市制定的目標是新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。上海的目標較為類似，為“保持房價基本穩(wěn)定”。相比之下，廣州要求“房價增幅不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入漲幅”。深圳也強調(diào)“全市新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入的實際增長速度”。在南京、杭州、西安等二線城市制定的目標中，多將房價漲幅與“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅”掛鉤。

業(yè)內(nèi)人士認為，近年來主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照這項標準，今年新建商品住宅價格增幅超過10%的城市，均存在無法完成房價目標的可能。業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海提出的“維穩(wěn)”目標已基本宣告落空。

但今年11月，北京市房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，10月北京市新建的商品住房簽約均價為1.94萬元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈區(qū)位性特征，均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢，“基本符合房價控制目標保持平穩(wěn)的要求”。

由于存在統(tǒng)計口徑的差異，上述數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局的結(jié)果有所差異，其說法也存在爭議，但地方政府對“房價控制目標”存有抵觸心態(tài)卻是不爭的事實。

“房價控制目標”的提法最早見于2011年1月出臺的“新國八條”。按照要求，當(dāng)年不少城市制定了房價控制目標，并多與GDP增速、人均可支配收入增速等指標的掛鉤。但個別城市制定的目標較為模糊，此后又被勒令調(diào)整。2012年由于未出臺重大調(diào)控政策，房價控制目標甚少被提及。直到今年年初，在“國五條”的要求下，“房價控制目標”這項考核指標才再次啟用，但僅針對直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市。

“既要維持GDP增速，又要控房價，本身就是一種矛盾。”長沙市住建委上述工作人員表示，房價走勢由多重因素決定，要想有效控制房價漲幅也非一朝一夕能做到。他認為，設(shè)定這樣的考核標準并不合理。

“數(shù)字游戲”走向終結(jié)

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國70個大中城市的新建商品住宅價格同比漲幅全部維持在7%以下，在“房價控制目標”政策出臺的元年，多數(shù)城市都輕松地完成了控房價的任務(wù)。但今年市場形勢迥異，為完成房價控制目標，不少地方政府重拾行政管控。

近期，北京暫停了高端住宅入市的審批，同時在預(yù)售環(huán)節(jié)，對普通住宅項目的價格進行限制，也即啟動“限價令”。受此影響，近期北京新房供應(yīng)量銳減。除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市以及部分二線城市，也悄然啟動限價政策。

同時，另有部分城市在年末加快保障房入市，并將保障房納入房價統(tǒng)計范圍中，從而做低了整體房價。此外，為實現(xiàn)房價長期平穩(wěn)，北京還推出一種新的住房品種“自住型商品房”。但因其在定價和銷售環(huán)節(jié)所受到的重重管控，這一政策同樣飽受爭議。

針對近期各地調(diào)控政策中出現(xiàn)的加碼限購、強化限價等行政手段回潮現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士將其歸咎為房價控制目標。分析認為，由于2009年和2010年土地供應(yīng)旺盛，因此2011年的房屋供應(yīng)相對充足，房價漲幅趨緩；但在2011年和2012年間，土地供應(yīng)規(guī)模相對不足，由此造成今年房價上漲壓力較大。在這種局面下，為完成房價控制目標，地方政府便不得不在統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方式上玩起“數(shù)字游戲”，但這只能將供需矛盾轉(zhuǎn)移到下一個年度，而無法從根本上解決問題。

“政府對房價控制目標進行考核，體現(xiàn)了‘頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳’的行政化調(diào)控思路；地方政府在此過程中的操作，雖不合理卻又體現(xiàn)出無奈的一面。”國土部某專家向中國證券報記者表示，房價控制目標的概念已不合時宜。

多數(shù)受訪者認為，在十八屆三中全會提出市場在資源的配置中起決定性作用的思路后，房價控制目標這一考核指標有可能在明年遭到摒棄。取而代之的，則可能加強在市場供應(yīng)端的考核。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，不同城市之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市價值、人口聚集程度都有所差別，所以未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策要體現(xiàn)出差別化的思路，不宜一味采用非市場化、一刀切的考核標準。