與房地產(chǎn)市場一樣，土地市場也走到了十字路口。

此前，土地快速升值給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的利潤都十分可期。然而，近期一份報(bào)告卻披露，土地紅利帶給開發(fā)商的高收益即將宣告終結(jié)。

報(bào)告顯示，從2011年到2013年，國內(nèi)地價(jià)、房價(jià)和CPI的復(fù)合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態(tài)勢，地價(jià)、房價(jià)的增幅甚至已經(jīng)比中長期貸款的基準(zhǔn)利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信托甚至民間借貸融資囤地會產(chǎn)生巨額虧損。土地市場的價(jià)值正在被重新評估。

高增長時(shí)代終結(jié)

2013年3月，香港房地產(chǎn)公司新世界發(fā)展將自己手中持有的一宗地塊以90億元的價(jià)格賣給了融創(chuàng)綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價(jià)格是7.5億元。20年間土地價(jià)格漲了12倍，收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所能獲得的利潤。

這樣以土地升值獲得利潤的運(yùn)作模式并非個(gè)例。還有一種短期囤地的方式，即是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在拿地后不急于開發(fā)，等待房價(jià)上漲周期到來再將項(xiàng)目推向市場。這種方式多發(fā)生在高價(jià)拿地之后。

以囤地方式通過土地升值獲利的模式最早發(fā)生在早年的香港企業(yè)身上，香港企業(yè)對這種模式情有獨(dú)鐘，并且依仗其精準(zhǔn)的判斷和快速的反應(yīng)從中獲得豐厚的利潤。隨后，越來越多的國內(nèi)房企也爭相效仿。在房地產(chǎn)過去的黃金十年中，這種模式在全國多地屢試不爽。

香港企業(yè)之所以能夠從囤地中獲利，有三個(gè)因素。第一，有足夠的資金來承受囤地過程中的各類壓力。第二，能夠準(zhǔn)確識別和預(yù)測地塊未來開發(fā)的增長潛力。第三，能夠?qū)ふ业胶线m的買家，獲得較高的土地溢價(jià)。

囤地模式的本質(zhì)是對城市發(fā)展下的土地紅利的直白套現(xiàn)。然而不論無何，囤地模式能夠獲得利潤的前提都是土地價(jià)格及房價(jià)的快速上漲。

有數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2013年的10年間，全國平均地價(jià)從332元/平方米漲到1144元/平方米，翻了三倍有余。一線城市地價(jià)上漲的幅度更是非常之快。過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期給予了囤地有力的支持。而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的白銀時(shí)期，這種支持是否還會存在?

“現(xiàn)在不會還有企業(yè)考慮在北京上海這種地方囤地了。”泰禾集團(tuán)負(fù)責(zé)拿地的相關(guān)人士告訴記者，對于在競爭激烈的一線城市生存的開發(fā)商來說，高周轉(zhuǎn)幾乎是降低風(fēng)險(xiǎn)收獲利潤的必行之路。

在一線城市開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著土地成本升高侵占利潤的窘境。2012年北京樓面地價(jià)與房價(jià)比為0.31，2014年這個(gè)數(shù)值升到0.41。土地成本占房子售價(jià)的比重越來越高。

土地成本則意味著機(jī)會成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。一位業(yè)內(nèi)人士坦言，萬科[簡介 最新動態(tài)]、綠地這類大規(guī)模的房企儲備一宗地塊所需要支出的財(cái)務(wù)成本大約是地價(jià)的10%。如果每平方米土地儲備每年支出的財(cái)務(wù)成本是2000元，但房價(jià)每年只能漲3000元，對于開發(fā)商來說就是風(fēng)險(xiǎn)、甚至是賠錢。

房價(jià)停滯倒逼囤地改革

香港囤地能夠成功，根本上是因?yàn)橄愀凼菑椡柚�地，土地越用越少。但中國�?nèi)地土地并不缺乏。在早期囤地能夠成功，是因?yàn)橹袊�改革開放的紅利和城鎮(zhèn)化的紅利共同作用，催生了囤地的價(jià)值。

但隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本平衡，房價(jià)高速上漲的時(shí)期已經(jīng)基本過去。萬科總裁郁亮將接下來的十年定義為白銀十年，所謂黃金時(shí)代已經(jīng)過去。

供求基本平衡，就意味著除了一線等少數(shù)地區(qū)，大多數(shù)地方的房價(jià)不會暴漲，甚至?xí)�停漲。即便在北京、上海等地，2014年以來也失去了漲價(jià)的原動力。這進(jìn)一步瓦解了囤地的基礎(chǔ)。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就此直言，北京、上海土地價(jià)格上漲過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的漲幅。在當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢來看，這是難以為繼的。