來自世邦魏理仕的統(tǒng)計，成都周邊今年將有近20個大盤地產(chǎn)放量，包括城市綜合體、商貿(mào)項目、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……動輒逾千畝的超級大盤涌現(xiàn)，迅速擴張城市化版圖之余，也正悄然地改寫著成都房企的生存法則：憑“地段”身貴不再是唯一法則，自我“造血”的配套發(fā)酵樓盤價值、市場營銷亦開始走向全面“比拼”。

300余萬平方米的天湖豪布斯卡、260萬平方米的空港國際城、170萬平方米的龍之夢鵬瑞利新城、90萬平方米的環(huán)球匯、68 萬平方米的蜀都萬達廣場……從2013年開始，眾多城市大盤紛紛搶灘登陸，成都已經(jīng)成了名副其實的“大盤聚集地”。

據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)的報告顯示：

未來兩年，成都將有1000萬平方米的體量擬入市、88個城市綜合體出現(xiàn)，而且單個項目的體量越來越大�，F(xiàn)象背后，正釋放出一個信號：綜合體頻現(xiàn)，城市大盤將如何突圍？那么，成都開發(fā)商“一味走大”的原因是什么？

超百萬方大盤層出不窮大盤開發(fā)商都屬“實力派”

實際上，自今年以來，成都樓市蓬勃而出的大盤激戰(zhàn)就已經(jīng)加速了開發(fā)商向“城市運營商”轉(zhuǎn)型的趨勢。據(jù)記者了解，這些超級大盤的開發(fā)商都是目前響當當?shù)?ldquo;實力派”。除了本土的藍光、置信等知名地產(chǎn)企業(yè)，在成都開發(fā)超級大盤的保利、華潤、萬達、萬科、綠地等都是外埠地產(chǎn)大腕，擁有非同一般的投資實力。從事地產(chǎn)策劃的張建認為，一個超級大盤的投資動輒百億元左右，即使?jié)L動開發(fā)，地產(chǎn)商投入的資金也非常可觀。而且只有資金還不行，經(jīng)驗同樣重要，豐富的建筑施工經(jīng)驗和資金運作手法是要經(jīng)過多年的摸索才能獲得的，大牌開發(fā)商擁有的不俗實力自然是最好的保證。

與此同時，一批實力雄厚、品牌卓著的重量級城市級大盤迅速崛起，在井噴供應(yīng)的大盤項目中，有的已經(jīng)開發(fā)了數(shù)年，已顯成熟，有的則剛剛開盤，正在大力擠占成都市場。像龍之夢鵬瑞利新城、空港國際城、天湖豪布斯卡、蜀都萬達廣場等無不具有數(shù)十乃至上百萬平方米的超大體量，以及購物中心、寫字樓、LOFT、酒店、影院等完整的城市功能。

“轉(zhuǎn)型城市運營商，這是大盤發(fā)展的必然趨勢。”四川省社科院房地產(chǎn)研究中心專家蔣華東表示，“‘拿地- 開發(fā)-銷售’的傳統(tǒng)開發(fā)模式已經(jīng)過時了，而以商業(yè)、居住、辦公、購物、娛樂為主題的復合型城市運營模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解決過去傳統(tǒng)大盤只修房子沒有生活的困局，足以引發(fā)大盤開發(fā)模式的二次革命。”

城市大盤進化論從“建房”到“造城”的升級

事實上，城市大盤的崛起并非地產(chǎn)開發(fā)的一種簡單現(xiàn)象，它是一個信號，標志著房地產(chǎn)開發(fā)的競爭已經(jīng)上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面和開發(fā)模式的競爭。一般而言，如果一個居住區(qū)規(guī)模大到了一定程度，就不再僅僅局限于簡單住宅開發(fā)的概念，像華僑城、華潤·二十四城、置信·國色天鄉(xiāng)，它們更像是一座新城的開發(fā)。

在井噴供應(yīng)的大盤項目中，有的已經(jīng)開發(fā)了數(shù)年，已顯成熟；有的則剛剛開盤，正在大力擠占成都市場。比如，總占地1000畝的空港國際城、1000畝的天湖豪布斯卡、5000畝的北新國際物聯(lián)港等項目。

由于大盤的規(guī)模、檔次在不斷升級，越來越多的開發(fā)商更注重城市的商業(yè)、配套、綠化、學校等各種因素。大盤在造城時，絕對不是地塊和體量大這么簡單，而是從城市運營的角度出發(fā)，全盤考慮服務(wù)設(shè)施。尤其是近百萬乃至上百萬的大盤，都將引進重量級的配套，比如教育、金融、公交、商業(yè)，甚至公園等大型休閑設(shè)施。

在城東天府門廊區(qū)域，合景泰富與香港置地兩大地產(chǎn)品牌公司共同投資開發(fā)的環(huán)球匯項目，憑借全球最先進的“網(wǎng)絡(luò)化”都市綜合體模式，國際一流的建筑與經(jīng)營模式，引入嶄新的居住、工作、娛樂、文化、休閑和購物的體驗，一舉成為城市的嶄新名片；在航空港，空港國際城以成都最大商業(yè)開發(fā)規(guī)模的超級城市綜合體項目，成為空港商圈的城市級旗艦；在國際城南，新世紀環(huán)球中心集娛樂休閑、時尚購物、文化藝術(shù)、建筑藝術(shù)、商務(wù)生活為一體，以其頂級城市資源與聯(lián)動的商務(wù)產(chǎn)業(yè)體系，坐擁成都的商業(yè)核心引擎�？梢哉f，一些走在行業(yè)前端的城市大盤，早已經(jīng)從單純的“建房”向“造城”轉(zhuǎn)變，最終讓所在板塊達到脫胎換骨的效果。

對于大盤而言，樓盤品質(zhì)牽動著住宅項目、商業(yè)配套、社區(qū)綠化、學校教育等多種因素。與傳統(tǒng)開發(fā)樓盤追求“賣完走人”的理念不同，城市運營商看重的不僅僅是城市級大盤的規(guī)模效應(yīng)，更重要的還在于能夠提升區(qū)域的板塊價值，擴大城市人群的聚集效應(yīng)。