指望不上的剛需

“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對當前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。

但經(jīng)過快速擴張的“黃金時代”，對于當下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于房價基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房價也停滯不前。

近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動并不明顯。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持。他強調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。

專家認為，盡管從長遠來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計范疇，加之各類保障性住房吸納了相當部分需求，市場的真實庫存有可能更加龐大。

分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場的回暖速度勢必有限，低速運行將成常態(tài)。