昨日，中金公司發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)2015年走勢(shì)預(yù)測(cè)”，預(yù)測(cè)2015年將會(huì)有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)或在2015年二季度及以后恢復(fù)。另外房地產(chǎn)市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”。分析師認(rèn)為，此階段，開(kāi)發(fā)商首先要做好服務(wù)，加速轉(zhuǎn)型，才能在消化期維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

變模式：從“拉客”到“留客”

進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，開(kāi)發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。“展望未來(lái)三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂?shù)那闆r下，將迎來(lái)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī)。”中金公司專(zhuān)家分析說(shuō)。

本周末武漢8盤(pán)入市，新老盤(pán)齊上陣。記者踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)方式，從“看房送電影票”轉(zhuǎn)變成體驗(yàn)高大上數(shù)字體驗(yàn)中心。與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大牌企業(yè)合作建造數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)中心的武漢筑巢數(shù)字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽里發(fā)起數(shù)字展廳體驗(yàn)會(huì)�；∧挥霸后w驗(yàn)實(shí)景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，不少高精尖的產(chǎn)品直接同房產(chǎn)銷(xiāo)售聯(lián)系起來(lái)。

“數(shù)字體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中心投資預(yù)計(jì)200萬(wàn)元，比一般的沙盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心造價(jià)貴5倍。但在用戶體驗(yàn)和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負(fù)責(zé)人透露，武漢本土房企也開(kāi)始著手建設(shè)數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)中心。

“這種形式的案場(chǎng)就是未來(lái)趨勢(shì)，就是未來(lái)每個(gè)售樓部的標(biāo)準(zhǔn)模版，以客戶體驗(yàn)為中心的思路，絕對(duì)是迎合群眾需要的。同時(shí)，數(shù)字案場(chǎng)直接秒殺了傳統(tǒng)售樓部，直接增強(qiáng)了購(gòu)房者的自主體驗(yàn)。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，傳統(tǒng)的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統(tǒng)的“拉客”，而在實(shí)際轉(zhuǎn)型過(guò)程中，直接“留客”消化客戶，才是生存致勝的核心，“數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)中心或成為未來(lái)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)配。”

看預(yù)期：2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)

昨日，中金公司發(fā)布預(yù)測(cè)，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測(cè)：2.0%）。

“基于此數(shù)據(jù)，實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋說(shuō)，“實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率回落，同時(shí)預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。”

中金宏觀組預(yù)計(jì)2015年M2增速依然將保持13%的同比增長(zhǎng)，新增信貸額達(dá)9.5萬(wàn)億元。按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，新增信貸的15%-20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億元左右，同比增長(zhǎng)14%，將支持住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5%至6.91萬(wàn)億元。

轉(zhuǎn)重心：“改善”+“保障”

2013年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代，標(biāo)志性事件是戶均1套房的實(shí)現(xiàn)。專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)住房潛在需求將逐年下降，市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“一旦到位資金來(lái)源及行業(yè)銷(xiāo)售額滯后，將直接拖累房地產(chǎn)投資增速。”專(zhuān)家指出，目前行業(yè)可售庫(kù)存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)計(jì)2015年新開(kāi)工項(xiàng)目將繼續(xù)縮減。從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫(kù)存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年二季度及以后。

同期，行業(yè)庫(kù)存去化周期在今年年底出現(xiàn)改善跡象。截至9月底，庫(kù)存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右。而2011-2012年周期，庫(kù)存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個(gè)月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月。“這也就意味著，松綁兩限，確實(shí)刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專(zhuān)家表示。