利率存變數(shù) “旁觀(guān)者”難下定論

房貸新政50天，市場(chǎng)到底發(fā)生了那些改變？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，又將何去何從？相比賣(mài)房人、買(mǎi)房人、投資人等一線(xiàn)市場(chǎng)的“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中介機(jī)構(gòu)、媒體人這些樓市的“旁觀(guān)者”，或許比前者得出更冷靜的論斷。

今年7月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在微博上發(fā)表了一則頗受爭(zhēng)議的言論，大意是——說(shuō)出這句話(huà)或許會(huì)挨罵，但一線(xiàn)城市的房子真的可以看一看了。此時(shí)，國(guó)內(nèi)輿論對(duì)房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)壓倒性看空，甚至連“大炮”任志強(qiáng)也改口看淡后市。

在馬光遠(yuǎn)看來(lái)，中國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)死去，很多房子可能永遠(yuǎn)賣(mài)不出去，但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來(lái)流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出臺(tái)，你就必須下決心買(mǎi)房”。

事實(shí)上，近幾年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，一直與信貸政策和利率水平息息相關(guān)，無(wú)論是2008年底央行大幅降準(zhǔn)降息，還是2012年初三度降準(zhǔn)、兩次降息，都隨后帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲。這一次，盡管央行尚未啟動(dòng)全面降準(zhǔn)降息，但首套房貸已悄然下行，目前已從以前的基準(zhǔn)上浮10%普遍降至95折。

然而，歷史并不會(huì)簡(jiǎn)單地重演。主流看空者認(rèn)為，在經(jīng)歷連續(xù)多年的房?jī)r(jià)暴漲后，樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2008年時(shí)的買(mǎi)房人和投資客，現(xiàn)在成為供給，更大的變量是，政策房仍在增加供應(yīng)。“一線(xiàn)城市是房?jī)r(jià)泡沫，三四線(xiàn)城市是供應(yīng)泡沫。”這一觀(guān)點(diǎn)頗具代表性。

時(shí)下一線(xiàn)樓市真的回暖了嗎？在北京某拍賣(mài)公司負(fù)責(zé)拍賣(mài)質(zhì)押房產(chǎn)的姜女士或許也有一定的發(fā)言權(quán)。目前她手里有幾套比市場(chǎng)價(jià)便宜20%的房子，但戶(hù)型偏大，且需要支付全款，卻始終找不到愿意競(jìng)拍的買(mǎi)家。

最近一個(gè)月，程先生買(mǎi)的那套房子所在小區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)，并沒(méi)有因?yàn)榉抠J新政而改變繼續(xù)下行的趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)由于業(yè)主急售，他以低于均價(jià)15%的價(jià)格成交，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)小區(qū)又出了幾套更便宜的房子。

最近，程先生注意到北京存量房的網(wǎng)簽數(shù)字又下來(lái)了。由于新政后客戶(hù)集中入市，消化部分購(gòu)房需求以及優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致目前市場(chǎng)熱度不高。隨著時(shí)間的推移，新政的托底作用可能會(huì)慢慢遞減。

“實(shí)際情況可能比市場(chǎng)預(yù)期稍好一些，現(xiàn)在是新一輪價(jià)格局勢(shì)前的博弈！”資深市場(chǎng)研究者馬紅認(rèn)為，由于網(wǎng)簽滯后性太長(zhǎng)，來(lái)自中介內(nèi)部的報(bào)單量和報(bào)業(yè)績(jī)這兩個(gè)指標(biāo)最能及時(shí)反映當(dāng)下市場(chǎng)，其中業(yè)績(jī)比報(bào)單更準(zhǔn)確。