日前著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、住建部政策研究中心原主任陳淮在多個(gè)場(chǎng)所就房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)表看法。在被要求預(yù)測(cè)一下“房?jī)r(jià)是否會(huì)跌”時(shí)，陳淮一如既往地沒(méi)有像任志強(qiáng)等大佬那樣直接給出答案，而是循循善誘地講述其觀點(diǎn)，讓人們自己去做判斷。

供大于求不等于房?jī)r(jià)會(huì)跌

陳淮指出，“過(guò)去10年，中國(guó)2/3到4/5的省會(huì)城市，房子始終是供大于求的，但供大于求并沒(méi)有妨礙10年來(lái)的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)”。

陳淮說(shuō)：“你買(mǎi)北京的房子，買(mǎi)的是北京的基礎(chǔ)設(shè)施、子女的教育資源等。當(dāng)這些資源的稀缺程度沒(méi)有顯著縮小的時(shí)候，這個(gè)城市就會(huì)吸引更多的人向它集聚。”此外，陳淮還認(rèn)為：“房?jī)r(jià)還受窗戶(hù)以外的東西的影響。房?jī)r(jià)并不僅僅取決于、甚至主要不取決于蓋這所房子的開(kāi)發(fā)商花了多少錢(qián)，而是取決于有沒(méi)有人在你家窗戶(hù)外面不斷地花錢(qián)投入。比如地鐵修到你們小區(qū)門(mén)口，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)立馬坐地上漲。沒(méi)人花錢(qián)，地鐵能修到你們小區(qū)門(mén)口嗎？”

“房子周邊綠地的增加，醫(yī)療、教育、商業(yè)資源配套不斷完善，公共設(shè)施不斷增加等等，這些都是影響房?jī)r(jià)的因素。所以簡(jiǎn)單說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌，不能一言以蔽之，也不是有沒(méi)有供大于求就能回答的。”陳淮表示。

房?jī)r(jià)上漲是10年大趨勢(shì)

基于上述分析，其實(shí)陳淮對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷已經(jīng)水到渠成。“對(duì)于房?jī)r(jià)總體長(zhǎng)期趨勢(shì)，我贊成任志強(qiáng)所說(shuō)，隨著人口進(jìn)一步向城市聚集，隨著中國(guó)城市在國(guó)際城市中的站位不斷靠前，競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，老百姓居住環(huán)境不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改造，長(zhǎng)期來(lái)看，10年—20年房?jī)r(jià)一定是漲，但是短期內(nèi)也一定是有波動(dòng)的。”陳淮表示。

對(duì)于政策之手，陳淮指出：政策也好，市場(chǎng)的預(yù)期觀望也好，都不可能消滅或者增加任何一個(gè)需求。房地產(chǎn)需求跟娶媳婦類(lèi)似，未來(lái)8年—10年，北京、上海、廣州、深圳以及其他城市有多少小伙子要娶多少個(gè)姑娘是個(gè)常數(shù)。因此，所有的政策和市場(chǎng)情緒能影響的，只是這個(gè)總量在不同年份間的分布結(jié)構(gòu)。

更給力的新黃金時(shí)代剛開(kāi)頭

諸如取消限購(gòu)令、9月松綁限貸政策、近期又迎來(lái)降息……一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實(shí)際是政策的“侍機(jī)而退”，即，政策選擇了對(duì)的時(shí)機(jī)推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有了新常態(tài)。“政策主導(dǎo)影響市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)機(jī)制顯現(xiàn)，令真正的黃金十年才剛剛開(kāi)頭，走到了市場(chǎng)說(shuō)了算的時(shí)代。”陳淮指出，這個(gè)新黃金十年是發(fā)展的十年，又同時(shí)是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年！是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)全面凈化，行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)適應(yīng)能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高的新十年。