政策猜想：去行政化明朗 樓市調(diào)控步入“常態(tài)化”

從年初“分類調(diào)控”得以明確，到“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等重重枷鎖逐步放松、降息等政策推出，再到《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》靴子落地，2014年樓市調(diào)控呈現(xiàn)出新轉(zhuǎn)變。

在朱中一看來，2014年樓市調(diào)控政策逐步“常態(tài)化”，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)規(guī)律和地區(qū)差異性。“政策常態(tài)化表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是限購(gòu)、限貸等“行政化”手段的退出。另一個(gè)是貸款政策的調(diào)整，更加傾向于對(duì)居民自住型、合理改善型的需求。”

與此同時(shí)，2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年未提“樓市”，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議未涉“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”等詞匯，均使2015年樓市調(diào)控“去行政化”更加明朗。

“2015年既不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致樓市持續(xù)低迷；也不會(huì)出現(xiàn)像08、09年的救市舉措，令樓市量?jī)r(jià)飛漲。”胡景暉分析表示。

2015年會(huì)否有更多住房利好政策推進(jìn)？基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)實(shí)施“穩(wěn)健的貨幣政策”，胡景暉認(rèn)為，適度降息、降準(zhǔn)，以及定向?qū)捤傻呢泿耪�策，將有可能�?015年進(jìn)一步出臺(tái)。

牛鳳瑞指出，2015年將大量保障房的入市，也將對(duì)改善住房問題形成助力。陳政高在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上透露，2015年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，明年計(jì)劃新開工700萬套，基本建成480萬套。

另外，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月開始實(shí)施，房地產(chǎn)稅出臺(tái)也被認(rèn)為為時(shí)不遠(yuǎn)�！蹲C券日?qǐng)?bào)》引述財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉尚希觀點(diǎn)指出，下一階段房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)稅明年可能實(shí)現(xiàn)突破。

行業(yè)猜想：“黃金時(shí)代”不再 房企轉(zhuǎn)型自救去庫(kù)存

自930房貸新政、央行降息等政策出臺(tái)以來，冷清的樓市有了些許轉(zhuǎn)暖跡象，多地商品房成交上揚(yáng)，但這并未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售業(yè)績(jī)的33家上市企業(yè)中，超過19家不足85%的企業(yè)，已基本不可能完成年度任務(wù)。與此同時(shí)，大小房企之間的業(yè)績(jī)分化也在進(jìn)一步拉大。以北京為例，北京市第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果顯示，909家房企資產(chǎn)超10億，其中9成資產(chǎn)集中于3成房企。

“居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去。”朱中一如是說。華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱“希望所有企業(yè)做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備。” SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更感嘆房地產(chǎn)地位不如從前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”

受迫于今年樓市的下滑，房企拿地節(jié)奏大幅放緩，三四線城市土地市場(chǎng)幾乎進(jìn)入冰封期。張大偉表示，從年內(nèi)20大房企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)看，對(duì)于2015年樓市發(fā)展，房企自身也并不看好。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來經(jīng)濟(jì)下行、樓市遇冷，正在倒逼房企跟隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一同“轉(zhuǎn)型升級(jí)”。房企進(jìn)軍商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、海外地產(chǎn)等領(lǐng)域已并不鮮見，更多營(yíng)銷手段——全民營(yíng)銷、電商賣房、房產(chǎn)眾籌等花樣百出。

周畢文指出，房企轉(zhuǎn)型避險(xiǎn)趨勢(shì)在2015年將延續(xù)，但能否從中獲利，尚處于初期探索階段。而購(gòu)房者對(duì)房企新型營(yíng)銷模式態(tài)度也各異。以房產(chǎn)眾籌為例，人們?cè)趯?duì)低成本買房或投資充滿期待的同時(shí)，也對(duì)于如何監(jiān)管資金流向、有無相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)投資者等問題表示質(zhì)疑。

除此之外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前全國(guó)住宅庫(kù)存總量龐大，庫(kù)存消化將是一個(gè)長(zhǎng)期過程，2015年房企在轉(zhuǎn)型之余，仍免不了要繼續(xù)穩(wěn)價(jià)跑量“去庫(kù)存”。

朱中一則表示，對(duì)于房企來說，未來最應(yīng)該考慮的，是要客觀分析市場(chǎng)供求關(guān)系變化，不能跟風(fēng)。并且要在自身轉(zhuǎn)型的同時(shí)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，如著力推進(jìn)綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化等。