2014年12月26日，中國社科院財(cái)經(jīng)院、城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測：

1.限購政策有望全面退出，中國房價(jià)以軟著陸為主；

2.一二線城市房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

3.萬科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

4.未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失；

5.高端住房市場需求將受到抑制。

以下是具體解讀。

一二線城市房價(jià)還會降

對于一、二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑預(yù)測，報(bào)告列舉的主要原因包括：市場投資屬性過高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價(jià)上漲。

“住房限購或?qū)⑷�面放開，住房價(jià)格將走下神壇。”報(bào)告稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。未來一年，一、二線城市房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。

“住房限購全面放開后，住房市場‘供不應(yīng)求'的假設(shè)難以立足，房價(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。”報(bào)告稱。

三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國平均值，因而房價(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

課題組分析認(rèn)為，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購房落戶政策等。

總體而言，密集救市政策的推出對于緩解市場恐慌、避免房價(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。

城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房價(jià)不會整體崩盤。從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然。萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場的負(fù)增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強(qiáng)勁。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年前三季度銷售額最多同時(shí)也是銷售面積最大的七家千億級房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。無論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。

雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績帶來預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負(fù)面影響。

規(guī)模相對較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、首開股份等公司的業(yè)績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績較快增長。

在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時(shí)，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。