眾期待之下，樓市新政終于出臺。昨天，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ�》聚焦中小城市去庫存，提出住房供應(yīng)偏多市縣住宅用地供應(yīng)將減少直至?xí)和Ｓ媱澒��?yīng)，而對于未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可通過調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用。此外，通知還明確了商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

□專家解讀

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，梳理《通知》內(nèi)容，具體有4條。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模;二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整;三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè);四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。

要點1 住房偏多城市要減少供地

《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒��?yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度統(tǒng)籌安排。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。按照穩(wěn)定市場的原則，指導(dǎo)市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。

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三四線城市仍存崩盤風(fēng)險

從全國樓市看，市場已嚴(yán)重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風(fēng)險。

《通知》中要求“住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度”，這句話恰恰最難做到。住房供過于求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規(guī)模后財政如何運(yùn)轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對市場的影響將非常“感性”。

要點2 未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用

《通知》提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。