自限購(gòu)以來的房地產(chǎn)“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)正式結(jié)束。根據(jù)日前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀(jì)錄，占比高達(dá)92.5%。

隨著銀行降息降準(zhǔn)等一系列利好政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)便出現(xiàn)回暖，特別是一二線城市更加明顯。而房企也更加謹(jǐn)慎，為了規(guī)避三四線城市庫存過剩的風(fēng)險(xiǎn)，更多地選擇在一二線城市拿地。

房企一二線城市圈地

數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，把全部拿地資金中的92.5%花費(fèi)在了一二線城市的土地市場(chǎng)，也是該數(shù)值歷史上首次突破九成。其中在京滬廣深四個(gè)一線城市的拿地比例更是高達(dá)62.5%，創(chuàng)下歷史新高，2014年這一比例只有38.8%。

與開發(fā)商在一二線城市搶地相比，三四線城市的土地市場(chǎng)明顯趨冷。2015年1-2月，全國(guó)開發(fā)商土地購(gòu)置面積2773萬平方米，同比下降31.7%;土地成交價(jià)款699億元，同比下降30.2%。

財(cái)政部3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。截至目前，土地市場(chǎng)仍未明顯啟動(dòng)。

三四線城市土地市場(chǎng)遇冷，當(dāng)初因限購(gòu)而進(jìn)駐三四線城市的多家地產(chǎn)公司，多數(shù)已在2015年規(guī)劃中明確提出全面回歸一二線城市。

業(yè)內(nèi)人士表示，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，自2014年四季度以來，一二線樓市的復(fù)蘇也更為明顯。

一二線城市需求仍旺盛

事實(shí)上，全國(guó)“兩會(huì)”前后，一二線城市出現(xiàn)明顯回暖的跡象。

截至2月底，全國(guó)主要的9個(gè)城市商品房住宅可售庫存繼續(xù)減少，9個(gè)城市合計(jì)可售面積為7309萬平方米，較1月的7352萬平方米和去年12月的7468萬平方米均有比較明顯的下調(diào)。以北京為例，目前可售的住宅庫存套數(shù)為80657套，已降至半年來的最低水平。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告也顯示，“兩會(huì)”中央釋放出的利好樓市的信息將給房地產(chǎn)業(yè)帶來正面影響和支持。未來市場(chǎng)信心得以回升，企業(yè)推盤的意愿將更加積極，銷售節(jié)奏也有望提速。同時(shí)，從消費(fèi)需求上來看，本月以來，多個(gè)城市成交持續(xù)上漲，使得庫存壓力有所緩解。數(shù)據(jù)顯示，各大城市上周的成交面積同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。其中一線城市環(huán)比漲幅最大，為35.9%;二線城市次之，上漲26.2%;三線城市則只有5.4%的漲幅。

專家表示，“由于一線城市特別是北京的樓市已經(jīng)逐漸企穩(wěn)升溫，雖然公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但實(shí)際上北京等城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比連續(xù)上漲數(shù)月，這種情況下，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也將明顯向好”。

政策利好正在釋放

“更多的利好政策將在未來不斷釋放”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，上海限購(gòu)松綁的具體方案日前在業(yè)內(nèi)瘋傳，如外地人單身允許在上海購(gòu)買1套住房，外地人已婚狀態(tài)可以購(gòu)買2套、取消稅單和社保限制，直接購(gòu)買，本地人單身可購(gòu)買2套，本地人已婚可購(gòu)買3套。

該人士表示，雖然上海相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前上海的住房限購(gòu)政策不會(huì)變化，但這一信息的傳出也絕不是空穴來風(fēng)，至少反映了一線城市對(duì)放松限購(gòu)的渴望以及松綁的可能性和方向。

2014年，“限購(gòu)取消”已成為樓市政策松綁的關(guān)鍵舉措之一。到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)，仍在堅(jiān)持執(zhí)行住房限購(gòu)政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市。

在該人士來看，從龍頭房企專攻一二線城市拿地的態(tài)勢(shì)來看，他們對(duì)一線城市的市場(chǎng)需求有著充分信心。此外，業(yè)內(nèi)人士表示，就目前成交量和供需關(guān)系而言，放開限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)明顯弱化。即便北京不取消限購(gòu)，由于獨(dú)特的區(qū)位因素，其市場(chǎng)需求和購(gòu)買力也相當(dāng)可觀。

根據(jù)中央的表態(tài)，預(yù)計(jì)3月后至少信貸政策將繼續(xù)放松，首套房貸款或出現(xiàn)8.5折左右的折扣，同時(shí)二套房信貸政策的放寬有利于釋放購(gòu)買力。