核心提示

盤活存量

包括改變用地用途、住房戶型可調(diào)整、轉(zhuǎn)公租房和安置房等手段。

穩(wěn)定市場

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，文件的公布對穩(wěn)定市場預(yù)期，有很重要作用。

市場做主

“兩個70%”政策自此全面退出。符合房地產(chǎn)市場“去行政化”趨勢。

還有后招?

業(yè)內(nèi)人士猜測，住建部是牽頭部門，其他部委很可能會陸續(xù)發(fā)文。

業(yè)內(nèi)人士解讀

文件公布本身已經(jīng)有利穩(wěn)定市場

國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》27日對外公布。通知要求各地積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

有供有限

住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。

對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒��?yīng)。

住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

解讀：限制與轉(zhuǎn)換

“政策口子一開，說明存量并不可怕”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一接受記者采訪時評價，在供應(yīng)方面，不少住宅用地供大于求的城市，應(yīng)該調(diào)節(jié)，其他城市應(yīng)該注意增加有效供應(yīng)，盤活存量。

“對于有些存量過剩的城市，除了減少供應(yīng)的方法，還應(yīng)該注意的是對改變用地的用途的指示。”

合富輝煌房地產(chǎn)研究院院長龍斌認(rèn)為，《要求》第二條提到“用地轉(zhuǎn)型利用。”這一方面體現(xiàn)了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面則是對過剩的存量，找出了另一種方法。

近來，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到旅游休閑，中央出臺一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展項目，總是要從紙上落到地上。在大多數(shù)省市用地指標(biāo)極為緊張的情況下，土地用途依規(guī)改變，可以盤活存量，擠出閑置用地，損有余以補(bǔ)不足。

龍斌認(rèn)為，“政策口子一開，說明存量并不可怕，還是能夠找到一些很好的通道。很重要的一點(diǎn)是，文件的公布對穩(wěn)定市場預(yù)期，有很重要作用。”

兩個轉(zhuǎn)換

對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。

房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

通知的一大亮點(diǎn)，就是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。

很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策在地方層面的調(diào)控中已經(jīng)逐步退出。

平心而論，針對當(dāng)時房地產(chǎn)市場狀態(tài)，“90/70”政策對房地產(chǎn)市場狀態(tài)結(jié)構(gòu)改變起到了不小作用。當(dāng)然9年下來，小戶型存量攀升、出現(xiàn)積壓。隨著改善型消費(fèi)持續(xù)增加，限購取消、限貸放寬，適應(yīng)居民居住條件改善需求，調(diào)整“90/70”政策，盡管多少有些馬后炮，但也是大勢所趨。