不超20城有望反彈

投資需求曾一直是樓市高增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報(bào)穩(wěn)定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來，短期投機(jī)需求隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少。大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。

張大偉告訴本報(bào)，目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)降準(zhǔn)降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購(gòu)也有望松動(dòng)，現(xiàn)在確實(shí)有進(jìn)入到窗口期的跡象和可能性。但是否進(jìn)入到最佳購(gòu)房窗口期，仍然要分城市、分區(qū)域來看，“現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束了過去單邊上漲的狀態(tài)，不管從心理層面，還是從事實(shí)上的供需矛盾來看，經(jīng)過過去三四輪的上漲，樓市都到了一個(gè)新階段。”

“既然是窗口，肯定是后續(xù)要能漲的才算窗口，會(huì)跌的肯定不能叫窗口。”張大偉說，過去市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)比較緊張，因此只要有鼓勵(lì)政策出來，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生翻轉(zhuǎn)。但這一輪救市政策出來，除了一線城市和部分二線城市市場(chǎng)活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態(tài)。

張大偉表示，從全國(guó)來看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個(gè)。其他供需比較健康的中心城市10個(gè)左右，全國(guó)總共也就20個(gè)城市房?jī)r(jià)有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小，因?yàn)樗�的需求已�?jīng)不支撐價(jià)格上漲的可能性。”也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房?jī)r(jià)有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對(duì)過剩的狀態(tài)。

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代， 已經(jīng)一去不返。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。

這其中，決定這種區(qū)域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數(shù)據(jù)顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當(dāng)懸殊。其中，廈門增速高居全省首位，9年間人口增長(zhǎng)了65.78%，此外像福州市區(qū)、泉州市區(qū)、晉江、石獅等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口也都實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢(shì)相當(dāng)明顯。

相比之下，有一半以上的區(qū)縣人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，尤其是閩北、閩西等山區(qū)縣人口負(fù)增長(zhǎng)高達(dá)兩成以上。目前這種趨勢(shì)仍在加劇。廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎告訴本報(bào)記者，在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房?jī)r(jià)走低的情況下，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，都會(huì)把資金集中到一二線核心城市，資金會(huì)進(jìn)一步向廈門這樣的核心城市集中。