問題1

小區(qū)防盜差，怎么取證物管不作為?

黃先生：我所在的郫縣紅光鎮(zhèn)上置雅賓利花園小區(qū)，物管不作為經(jīng)常被盜，該怎么辦?

律師解答：在物管公司的權(quán)利義務(wù)中，對安全防范是有責(zé)任的。具體的體現(xiàn)形式包括：門崗是否到位，訪客登記記錄是否完備，社區(qū)內(nèi)是否有保安正常巡邏，社區(qū)內(nèi)是否正常運轉(zhuǎn)了監(jiān)控攝像。如果這四點物業(yè)公司沒有做到，那么業(yè)主家中被盜，物管公司是應(yīng)該承擔(dān)部門責(zé)任的。被盜業(yè)主可以通過報警后，請警察調(diào)出監(jiān)控錄像，檢查門崗訪客登記記錄等方式進(jìn)行取證，實現(xiàn)維權(quán)。

問題2

交房通知不到位怎么辦?

涂先生：我在青白江西南城購買的商鋪，合同約定2014年12月交房，至今未接到交房通知。

律師解答：交房通告是在合同約定時間提前7天告知業(yè)主，通過郵局掛號信(書面通知書)或者在報紙上公示。業(yè)主首先應(yīng)該確定合同上是否約定了通知的方式，若無，要再次確認(rèn)該開發(fā)商確實沒有進(jìn)行任何通知。如果兩者皆無，開發(fā)商確實會因為沒有盡到通知義務(wù)而構(gòu)成逾期交房，那么業(yè)主可選擇和開發(fā)商協(xié)商談判，無效則可提出法律訴訟。

問題3

產(chǎn)權(quán)證更名遇到麻煩

林先生：2009年按揭購買了劍南大道逸都國際小區(qū)房子，產(chǎn)權(quán)證寫的我、愛人和孩子三人的名字。2011年愛人病故，2014年8月我想變更產(chǎn)權(quán)名字，銀行讓我把應(yīng)還款余額全部存進(jìn)銀行三個月，理由是擔(dān)心我自行辦理房產(chǎn)抵押，這是否合理?

律師解答：若有親人去世需變更產(chǎn)權(quán)名字，正常程序可做遺產(chǎn)繼承公證書后到銀行變更，但最好是購房者已經(jīng)拿到了產(chǎn)權(quán)證。因為產(chǎn)權(quán)證未辦下來就更名，銀行會擔(dān)心其中有一個空窗期，為了規(guī)避風(fēng)險，要求將全部余額存入銀行三個月作為擔(dān)保有一定的道理。若產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)完備再向銀行提出更名，銀行已將產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了債券擔(dān)保，會相對更簡單。

問題4

電機(jī)應(yīng)急管道影響業(yè)主生活

王先生：我住在龍泉香水城，地下室一樓安裝了應(yīng)急發(fā)電機(jī)，但是管道都安在住戶的外墻上，發(fā)電時燃燒排出的廢氣全部會進(jìn)入業(yè)主家里。承建方表示由于設(shè)計時沒有管道位置，所以只得借用小區(qū)外墻，如果要整改也只能打鋼管借用每戶人家的排煙道。

律師解答：對于商品房買賣中有針對業(yè)主的不利因素，開發(fā)商需要告知業(yè)主，主要包括項目土地、在建工程抵押情況、小區(qū)內(nèi)部和外圍配電房(變電所)位置、垃圾場收集點等。王先生遇到的情況，如果開發(fā)商在銷售時已經(jīng)告知而他也接受了，就沒有辦法追究責(zé)任;若沒有告知，可以要求開發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任或協(xié)商整改。還可以向相關(guān)部門投訴，鑒定開發(fā)商這樣的施工設(shè)計是否符合規(guī)范，若是違反規(guī)定，則與開發(fā)商協(xié)商整改。

問題5

電梯頻繁出狀況，經(jīng)常維修該找誰?

劉先生：我是崇州鷺島之星業(yè)主，交房兩年電梯頻頻出問題，外墻多處開裂，多次找到物管解決，至今沒有徹底解決。

律師解答：首先要明確電梯產(chǎn)生問題的責(zé)任主體是開發(fā)商還是物業(yè)公司。如果是電梯的質(zhì)量問題，開發(fā)商有責(zé)任承擔(dān)維修、整改甚至更換;如果是物業(yè)公司維修、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)所致，則由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主可以聘請有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對電梯進(jìn)行鑒定，比如成都市建筑科學(xué)院、電梯協(xié)會等。

關(guān)于外墻開裂也是一樣，應(yīng)交由第三方建筑鑒定方出具建筑檢驗報告后，再與開發(fā)商協(xié)商或進(jìn)行法律訴訟。