“土地紅利”與“人口紅利”向來(lái)密不可分。

過(guò)去30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，正是建立在土地資本化、人口快速增長(zhǎng)并城市化的基礎(chǔ)上。然而，觀察30年來(lái)的新增人口曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力之一。

多數(shù)研究者都把深圳、廈門近兩年房?jī)r(jià)快速上漲的原因歸結(jié)為人口凈流入的增加，其中尤其是年輕人口的增加;相反那些市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力的城市，人口基本上是凈流出的。

從第六次人口普查和2000年以來(lái)的新增人口數(shù)目來(lái)看，人口凈流出的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市，支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。

90后購(gòu)房人口基數(shù)銳減

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求已經(jīng)逐漸減弱，自住需求成為支撐樓市的主要?jiǎng)恿�。而自住需求與人們的年齡段有密切的相關(guān)性。

中原地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)際成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市中，購(gòu)房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購(gòu)房者的50%以上。從所購(gòu)房屋的面積和價(jià)格段看，也以剛需類產(chǎn)品為主，符合當(dāng)前市場(chǎng)需求的主流。

“這個(gè)年齡段的人口越多，市場(chǎng)的潛在需求就越扎實(shí)。而隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購(gòu)房為主。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵說(shuō)，總體來(lái)看，40歲以上年齡段購(gòu)房占比大大低于35歲以下年齡段。

中原地產(chǎn)因此得出這樣的結(jié)論：人口增長(zhǎng)越快，購(gòu)房需求越穩(wěn)定;而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購(gòu)房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。

以去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的廈門為例，其人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

另一個(gè)例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里，深圳作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)較為成功的城市，已經(jīng)變?yōu)槿珖?guó)最吸引人口流入的地方;其常住人口中，年輕人占也比較高。

第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

但以上城市只是少數(shù)，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有的城市都出現(xiàn)了20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

新出生人口數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn)。wind數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在1985到1990年年均出生人口2300萬(wàn)人左右。但1990年之后，每年出生人口開(kāi)始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬(wàn)人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢(shì)，穩(wěn)定在每年新增1600萬(wàn)人左右的水平上;而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

劉淵指出，這意味著5-10年后(其實(shí)就是目前和未來(lái)5年，因?yàn)榱�普�?010年的數(shù)據(jù))，購(gòu)房主力年齡段，即25-35歲年齡段人口將會(huì)大幅減少，這勢(shì)必將影響購(gòu)房需求。

一線大城市因?yàn)橛型鈦?lái)人口的流入，這個(gè)問(wèn)題并不那么嚴(yán)重，但很多人口增長(zhǎng)緩慢的城市將會(huì)面臨需求不足的困境。例如，三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽(yáng)等地已經(jīng)出現(xiàn)40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現(xiàn)象。由于這些城市人口增速已經(jīng)很低，未來(lái)樓市需求的減弱是不可避免的。

這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認(rèn)為，大多數(shù)二、三線城市過(guò)去幾年中發(fā)展過(guò)快，土地供應(yīng)、新房建設(shè)與銷售量均大幅增長(zhǎng)，使得它們的人均新房擁有面積已經(jīng)超過(guò)一線城市的平均水平。換言之，很多二、三線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資需求等均不如一線城市的情況下，卻賣出去比一線城市更多的房子。

但是，多數(shù)二、三線城市人口增長(zhǎng)卻比一線城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增長(zhǎng)，缺乏持續(xù)穩(wěn)定的新增居住需求。因此，在整體供大于求的情況下，即使有政策刺激，市場(chǎng)也不會(huì)輕易回升。