遭遇傳統(tǒng)百貨危機(jī)、商業(yè)過剩泡沫化和電商邊緣化夾擊的商業(yè)地產(chǎn)，市場競爭正在走向深水區(qū)。成都商業(yè)地產(chǎn)從黃金時代走向白銀時代，從初期的開發(fā)競爭走向運(yùn)營和資本競爭，洗牌已不可避免。在近日成都商業(yè)地產(chǎn)論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長黃嵐認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)面臨從開發(fā)、運(yùn)營、資本等全產(chǎn)業(yè)鏈的“個性化發(fā)展期”。如今，商業(yè)地產(chǎn)購買結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，90后的消費(fèi)比重提高，商業(yè)消費(fèi)年輕化趨勢明顯，未來的社區(qū)商業(yè)，奢侈品消費(fèi)、寫字樓市場等消費(fèi)需求的劇變，以應(yīng)對商業(yè)市場需求的改變。

商業(yè)“個性化”鎖定90后從奢侈品看中國零售業(yè)格局之變

中國零售業(yè)，改變正在悄然發(fā)生。受電商沖擊和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，無論零售品牌還是商場都在尋找新的出路。“體驗”似乎成為零售業(yè)的救命稻草。不同于以往奢侈品大牌是衡量項目品質(zhì)的絕對標(biāo)桿，如今，新興體驗型業(yè)態(tài)正在成為諸多“高大上”地標(biāo)項目的新寵，如重慶天地的鯊魚吧、成都遠(yuǎn)洋太古里的Line Coffee與方所、上海K11的極食農(nóng)場，構(gòu)筑了這些項目的商業(yè)新風(fēng)向，為項目樹立了獨(dú)樹一幟的差異化優(yōu)勢。越來越多的商場將會擺脫依賴奢侈品牌而樹立項目標(biāo)桿，將商業(yè)注入更多生命活力，引入更多鮮活有趣的商戶，在環(huán)境上也融合藝術(shù)、科技、生態(tài)等元素，注重氛圍營造以打造舒適化、個性化、強(qiáng)體驗的新型購物中心。

“除了放緩開店計劃、選址更加謹(jǐn)慎外，奢侈品們正在醞釀一場‘跨界風(fēng)暴’。在中國，以80、90后為代表的新興消費(fèi)階層不斷擴(kuò)大，成為扎實的消費(fèi)主力軍。”世邦魏理仕華東區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事范紅娟表示：80后消費(fèi)能力已成熟，90后成為張揚(yáng)的潛在消費(fèi)者。他們的消費(fèi)需求不僅在物質(zhì)上需得以滿足，更多的亦需體現(xiàn)在精神體驗上，且他們并不如前輩們?nèi)绱说膱?zhí)著于傳統(tǒng)奢侈品，有個性、設(shè)計感以及獨(dú)一無二體驗品牌在現(xiàn)代商業(yè)時代中異軍突起，接軌新興消費(fèi)階層的追求。

因此，傳統(tǒng)大牌需要做一些顛覆來迎合、順應(yīng)年輕消費(fèi)者的喜好。從Gucci、Versace和Vivienne Westwood分別在IAPM環(huán)貿(mào)廣場、Grand Gateway港匯廣場和K11 開設(shè)咖啡店都增強(qiáng)體驗感，從而拉攏年輕消費(fèi)者。如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開發(fā)、建商場、商鋪，隨后進(jìn)入單純商品銷售的買賣時代，消費(fèi)需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要發(fā)生變化。

“解決最后五公里”的社區(qū)商業(yè)前景被看好

近年來，大型商業(yè)綜合體迅速崛起，幾乎是一哄而上。萬象城、銀泰城、大悅城、萬達(dá)廣場……這些高大上的商業(yè)綜合體，在提升城市品位方面，確實功不可沒。不過，仍有不同聲音認(rèn)為綜合體并不能代表商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。

“滿足市民基本生活需求的社區(qū)商業(yè)，它將是商業(yè)未來的發(fā)展方向，并且有著巨大的發(fā)展空間。”在黃嵐看來，與高大上的商業(yè)綜合體相去甚遠(yuǎn)的社區(qū)商業(yè)，在經(jīng)受了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之后，仍將是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。例如現(xiàn)在理發(fā)店、美容店、水果店、便利店，這些都是網(wǎng)購不能替代的。

而站在開發(fā)商的角度，社區(qū)商業(yè)往往又是樓盤不可或缺的一部分。包括目前成都市場上的藍(lán)光、萬達(dá)、藍(lán)潤、保利、綠地、華潤等品牌開發(fā)商，自建的商業(yè)街已經(jīng)成為一個樓盤最大的亮點(diǎn)。但是大多數(shù)的普通開發(fā)商，雖然已經(jīng)認(rèn)識到社區(qū)商業(yè)的重要性，但由于缺乏商業(yè)運(yùn)營的實力，很難做得出色。

“社區(qū)商業(yè)最終是否成功，關(guān)鍵在于運(yùn)營，這不但需要一支專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊，還需要時間。這對大多數(shù)喜歡快進(jìn)快出的開發(fā)商而言，幾乎是無法容忍的。正因為如此，我認(rèn)為開發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營公司攜手經(jīng)營社區(qū)商業(yè)，是目前最可行的一種路徑。”一位代理某城南商業(yè)地產(chǎn)項目的機(jī)構(gòu)老總向記者表示，開發(fā)商與其自建商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊，倒不如尋求一種捷徑。