近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國商業(yè)地產(chǎn)市場已現(xiàn)供給過剩。專家認為，商業(yè)地產(chǎn)“過快增長”的態(tài)勢值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)在遏制政績沖動、高效使用土地資源的前提下，有意識地引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，采用為創(chuàng)業(yè)者提供孵化器、“房東變股東”等方式盤活過剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。

多城商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”現(xiàn)象值得警惕

記者近日在多個城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，很多城市的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的“供過于求”現(xiàn)象。

在上海寶山萬達廣場和江橋萬達廣場，室外步行街大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示，與商場內(nèi)形成鮮明的對比，部分工作日幾乎看不到顧客的身影。

萬達集團企業(yè)文化中心品牌總監(jiān)廖奇承認，由于高速擴張、商鋪過剩，萬達將“積極調(diào)整業(yè)態(tài)”，關(guān)閉數(shù)家虧損的百貨店，并壓縮若干經(jīng)營不善的百貨樓層。

物業(yè)機構(gòu)萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國綜合體開發(fā)面積存量巨大，2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時，2014年國內(nèi)主要城市綜合體個數(shù)達885個，較2013年增長24.47％；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達到1200個。

“我們發(fā)現(xiàn)，目前很多城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)綜合體過量開發(fā)的風險。”萊坊中國區(qū)董事綜合項目顧問及代理服務(wù)孫俊安說，即使是商業(yè)地產(chǎn)的“金字招牌”——萬達廣場也出現(xiàn)負債率攀升、業(yè)績下滑等經(jīng)營困局。隨著國內(nèi)經(jīng)濟步入“深度轉(zhuǎn)型”、轉(zhuǎn)為“中高速”增長，商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓市場“過快增長”的態(tài)勢值得警惕。

三大因素誘導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)過剩

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過快增長”的態(tài)勢？業(yè)內(nèi)人士認為，其三大誘因在于：地方政績沖動、對土地財政的慣性依賴以及土地升值收益大于商業(yè)運營。

一是受地方政府政績沖動裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無序。

近年來，地方政府為引進大的房地產(chǎn)企業(yè)，以“招商引資”、“舊城改造”、“國企改制”等名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。如河南省安陽市曾一度奉行“零地價招商”政策，導(dǎo)致當?shù)赝恋刭Y源早早透支。

二是對土地財政的慣性依賴，在住宅庫存高企、房價下行壓力加大的市場背景下，政府推地沖動轉(zhuǎn)向商辦。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度上海土地市場共成交經(jīng)營性用地（剔除動遷安置房）24幅，同比下滑129％。其中商辦用地15幅，占比超過6成。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，由于地方政府過度依賴土地財政，致使實體經(jīng)濟被邊緣化，而由此帶來的更糟局面是，一邊是政府負債大幅上升，一邊卻是社會資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因為過多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項目，導(dǎo)致資金流動性極差而使得實體經(jīng)濟融資難、融資貴。

三是官商勾結(jié)造概念，囤地坐等升值。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區(qū)等概念層出不窮，一些開發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來造概念，實為囤地做“擋箭牌”。

一位開發(fā)商告訴記者說，“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不只是一樁大的政績，商業(yè)綜合體建成后所帶來土地升值、對就業(yè)和消費方面的促進，以及GDP和稅收的增長也是很多地方政府樂見其成的。這就助長了開發(fā)商跑馬圈地的現(xiàn)象，許多開發(fā)商可以通過土地升值收益穩(wěn)賺不賠。”

控制增量、盤活存量

針對目前傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)過剩的局面，專家建議，政府應(yīng)科學供應(yīng)土地、準確把握投放土地節(jié)奏，使各種商業(yè)業(yè)態(tài)未來達到供需平衡。在遏制政績沖動、高效使用土地資源的基礎(chǔ)上，與“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”相結(jié)合，有意識地引導(dǎo)企業(yè)去創(chuàng)新商業(yè)、辦公市場業(yè)態(tài)，為創(chuàng)業(yè)者提供發(fā)展土壤。

第一，明確房地產(chǎn)規(guī)劃，遏制地方政績沖動。

協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明認為，我國從中央層面到地方，均缺乏房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃。“建議中央考慮制定房地產(chǎn)行業(yè)十年規(guī)劃。”地方政府應(yīng)更多從促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度，進一步結(jié)合國際及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素，進行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，適時控制其速度、節(jié)奏。

復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成建議，我國需全面清理各地在招商引資中實行的土地優(yōu)惠政策，包括先征后返、列收列支、財政獎勵或補貼等變相減免政策，應(yīng)當一律全部予以取消。

第二，地方政府供地應(yīng)減量提質(zhì)。

劉愛明認為，地方政府完全有能力根據(jù)每年各種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的供應(yīng)量和銷售量精準控制土地供應(yīng)，其應(yīng)加強對商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理調(diào)控。我國宜健全土地督察審計制度，建立健全土地出讓收支審計制度，在地方領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟責任審計時，將土地征收、儲備、整理、供應(yīng)及收支管理作為審計重點，并作為地方領(lǐng)導(dǎo)干部考核、任免、獎懲的重要依據(jù)。

第三，改增量市場為盤活存量市場。

業(yè)內(nèi)人士建議，對已被證明為不適合繼續(xù)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，應(yīng)研究促進土地的盤活利用。對于一些被實踐證明不適宜的商業(yè)項目，應(yīng)通過政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤活土地。

部分基層官員認為，“揮霍”土地、囤地現(xiàn)象并非個例，在全國各地帶有普遍性，需要對現(xiàn)有各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)定期“體檢”，擠出土地“泡沫”，并集中整治閑置浪費土地、違法違規(guī)用地問題。

此外，開發(fā)商認為政府應(yīng)推動創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，盤活現(xiàn)有的商業(yè)存量市場。萬科集團原高級副總裁毛大慶認為，政府應(yīng)鼓勵多種商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有效利用社會閑置房產(chǎn)，并與“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”緊密結(jié)合。“政府可以提供場地作為創(chuàng)業(yè)者的孵化器，如把提供場地、甚至提供財政補貼作為一種股權(quán)投資形式，然后用這個企業(yè)未來的增長來獲取回報。”