日前， “中國商業(yè)地產一姐”語出驚人：現在商業(yè)綜合體的存量面積已超過3億平方米，這中間到底有多少優(yōu)質資產？對此，劉曉蘭接受了長沙晚報的專訪。

國內沒有成功的社區(qū)商業(yè)模式

按照20%-30%的增速，到明年，這一數據將達到3.6億平方米，劉曉蘭提到的正是人們要對商業(yè)過剩的警惕。據不完全統計，長沙規(guī)劃、建設或已建的商業(yè)綜合體近50個。“將來大家一定會看到不良資產的出現，市中心的獨棟百貨營業(yè)額下滑后，商家只能退店，退店導致空置。”

“餐飲、娛樂、休閑比例上升，會不會給租金造成沖擊？”劉曉蘭認為，無論是餐飲還是兒童業(yè)態(tài)，在帶來人氣的同時，不能不考慮它的承租能力。萬科自建自營社區(qū)商業(yè)萬科里，恒大則用影院撬動社區(qū)商場，當社區(qū)商業(yè)被看成是香餑餑的時候，劉曉蘭提出了不同的看法：“社區(qū)商業(yè)已經不是藍海了，它像一條河、小溪，你看得見，但撈不上來魚。”

劉曉蘭表示，中國還沒有成功的社區(qū)商業(yè)運作模式。首先，政府、開發(fā)商、商家、投資者、消費者等要共贏，其中有一方不獲利，都不能算成功。二是這種模式應該是可復制的，像萬科做的社區(qū)商業(yè)，其他企業(yè)是很難復制的，很難做到它的低成本。但是一旦中國有了退出機制，未來社區(qū)商業(yè)一定是很好的方向。

互聯網時代仍需回歸商業(yè)本質

“我感覺大家都太浮躁。”劉曉蘭在全國各地看商業(yè)項目，所到之處都面臨相似的問題——政府著急賣地，開發(fā)商賬都沒算清就買地，商家有裝修補貼就進場，投資人盲目投資等，這個不算健康的閉環(huán)，造成了商業(yè)地產過剩的困局。

她認為，從土地環(huán)節(jié)開始，政府就應該有所改變。她看到，澳洲政府批地會綜合考慮開發(fā)商的實力，誰能讓土地增值，就選誰來運作。“它的土地價格是固定的，不會根據競價高低來選擇開發(fā)商。它不會將一個復雜的問題交給一個有錢但不會做事的人。”從商業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)來講，開發(fā)商要根據自己的能力選擇做什么產品、平衡租售比，要尊重市場。

今年，劉曉蘭看到了一個變化，政府、開發(fā)商、商家、投資者、消費者都在變得理性，比如，政府開始考慮商業(yè)用地如何運作才能成功，開發(fā)商開始考慮市場的需要�？傊�，回歸商業(yè)的本質，是轉型時代的商業(yè)地產的金鑰匙。“商業(yè)代表著接地氣，這是互聯網所不能取代的。”