在頻繁的政策暖風(fēng)作用下，今年上半年，全國(guó)樓市整體成交明顯上漲，其中，一線城市表現(xiàn)最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩(wěn)。不過，從細(xì)分市場(chǎng)來看，表現(xiàn)卻遠(yuǎn)沒有這么樂觀，城市以及房企之間的分化正在加劇。在二線城市中，大多數(shù)城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢(shì)，三四線城市表現(xiàn)更差，部分城市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)，高庫(kù)存依然是市場(chǎng)的主旋律。

一周內(nèi)零成交

“今年大勢(shì)不錯(cuò)，但是我們的日子并不好過，老板的壓力很大”，某房企一位中層管理人員近日這樣告訴記者。

該房企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國(guó)多個(gè)城市均有布局，但主要集中在二三線城市。上述人士告訴記者，今年上半年，該企業(yè)在各個(gè)城市的銷售分化非常明顯，除北京外，銷售最好的城市是沈陽和無錫，廣東省內(nèi)的兩個(gè)小城市表現(xiàn)最差。

該人士介紹說，表現(xiàn)最差的在售住宅項(xiàng)目會(huì)在一周時(shí)間內(nèi)沒有成交，在一個(gè)月內(nèi)僅零星成交幾套，不少純新盤在開盤之后表現(xiàn)都差強(qiáng)人意，原計(jì)劃的后續(xù)開盤時(shí)間不得不一再向后推遲。商業(yè)地產(chǎn)也同樣表現(xiàn)不佳，據(jù)其介紹，本來計(jì)劃在上半年開業(yè)的一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，由于前期招商乏力，不得不暫時(shí)擱置，開業(yè)時(shí)間待定。

銷售回款的不暢大大影響了企業(yè)的現(xiàn)金流，“甚至連施工單位的錢都不能足額付清，不少項(xiàng)目被迫停工，不得不‘爛’在那里”。

不過，銷售不好的項(xiàng)目并不會(huì)采取降價(jià)或者打折的方式處理掉。該人士告訴記者，在他們看來，今年市場(chǎng)整體走勢(shì)樂觀，在已經(jīng)成功獲得一筆融資之后，對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝再造，將成為接下來的主要工作，“希望下半年能夠翻身”。

一線城市帶頭復(fù)蘇

2015年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，中央政府完全摒棄了“調(diào)控”、“抑制”等持續(xù)多年對(duì)樓市的政策，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向。

在這樣的政策環(huán)境之下，5-6月，全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)明顯上漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，其中，一線城市累計(jì)簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場(chǎng)恢復(fù)的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。

北京、上海、深圳等城市，在今年上半年再次出現(xiàn)了日光盤。隨著一線城市住宅用地供應(yīng)逐步減少，這種情況下，一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策的刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用則相對(duì)有限。

在二線城市中，大多數(shù)城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢(shì)，其中值得關(guān)注的是杭州，成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高。寬松的政策環(huán)境以及開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略是其成交量創(chuàng)新高的主要原因。三四線城市表現(xiàn)則相對(duì)較差，部分城市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)，高庫(kù)存依然是市場(chǎng)的主旋律。

兩種走勢(shì)

進(jìn)入7月，這種分化格局繼續(xù)上演，并愈演愈烈。

7月上半月，在克爾瑞監(jiān)測(cè)的68城市中，46城市成交環(huán)比下跌，整體成交量較6月下半月下跌15%。一線城市當(dāng)中，僅北京成交高于6月，其余三城均不及6月下半月水平；二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，住宅成交環(huán)比下跌達(dá)到二成；三四線方面成交環(huán)比下滑10%，具體到城市來看也是明顯分化，跌多于漲。

某控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，7月樓市轉(zhuǎn)淡，一方面是因?yàn)樽罴毙栀?gòu)房和最有購(gòu)買力的需求已經(jīng)在二季度快速釋放，以致7月需求積壓效應(yīng)快速減退，另一方面，6月主要房企都在沖指標(biāo)扎堆開盤，以致7月上半月供應(yīng)節(jié)奏放緩。另外，股市持續(xù)暴跌對(duì)房市的重大利空仍在持續(xù)。

丁祖昱認(rèn)為，在接下來的7月下半月乃至8月，市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)受到需求青黃不接、供應(yīng)跟不上、股市疲軟等負(fù)面因素的影響。與此同時(shí)，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。