進(jìn)入4月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)回暖。昨日，上海某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至2015年6月份，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌，6月份存銷(xiāo)比雖略有上升，但只是暫時(shí)性的。

對(duì)此，研究員王曉燕表示，全國(guó)市場(chǎng)去庫(kù)存的效果已經(jīng)初步體現(xiàn)，35個(gè)典型城市去庫(kù)存節(jié)奏加快，因此“我們認(rèn)為當(dāng)前全國(guó)主要大城市的庫(kù)存壓力進(jìn)一步釋放中”，預(yù)計(jì)下半年去化周期還將繼續(xù)縮短，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中向上。

去庫(kù)存周期加快

截至2015年6月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26091萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，絕對(duì)值相比5月份下滑1萬(wàn)平方米。目前庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下跌，釋放了積極信號(hào)。相比全國(guó)庫(kù)存走勢(shì)，35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。所以總體上看，35個(gè)城市去庫(kù)存的效果更為明顯。

2015年6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為15.2，這也意味著市場(chǎng)需要用15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

值得一提的是，一線(xiàn)城市庫(kù)存在年1月份-3月份庫(kù)存均出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)后4月份微幅上升，5月份-6月份庫(kù)存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。今年6月份，一線(xiàn)城市改善型需求積極釋放，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月存銷(xiāo)比低于12個(gè)月，這也是近期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。

王曉燕認(rèn)為，目前來(lái)看，一線(xiàn)城市后續(xù)積極補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。而二、三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比走勢(shì)也基本一致。

不過(guò)，從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，煙臺(tái)的存銷(xiāo)比數(shù)值最高。另外，煙臺(tái)在2015年前6個(gè)月存銷(xiāo)比都位居第一，反映了市場(chǎng)壓力比較大，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。而天津作為二線(xiàn)城市，其去化速度相對(duì)慢也值得關(guān)注。當(dāng)然，天津目前已從2015年5月份的26.2個(gè)月下降到23.9個(gè)月，去庫(kù)存壓力仍然較大。

相比而言，深圳、合肥、南昌、濟(jì)南和貴陽(yáng)的存銷(xiāo)比較小，而作為一線(xiàn)城市的深圳存銷(xiāo)比數(shù)值最低，為7.1個(gè)月，這也可以解釋為何當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

下半年房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅待售面積出現(xiàn)了三年來(lái)的第二次下跌現(xiàn)象，反映了全國(guó)市場(chǎng)去庫(kù)存的效果也初步體現(xiàn)。而根據(jù)35個(gè)城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)，目前已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌，反映了此類(lèi)城市去庫(kù)存節(jié)奏更快，當(dāng)前全國(guó)主要大城市的庫(kù)存壓力進(jìn)一步釋放中。

王曉燕表示，去庫(kù)存周期已經(jīng)脫離了高位的水平，目前在15個(gè)月的水平徘徊，這是房?jī)r(jià)上漲的重要基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)下半年去化周期還將繼續(xù)縮短，部分城市在“新增供應(yīng)不及時(shí)”、“看漲情緒增加”兩股力量的沖擊下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)更明顯。

此外，從全國(guó)商品房6月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，商品住宅銷(xiāo)售面積12454萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比分別上升18%和44%。而今年上半年，商品住宅銷(xiāo)售額為28941億元，同比上漲12.9%。

對(duì)此，鏈家市場(chǎng)研究部李巧玲表示，總體來(lái)看，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)整體依然處于較低水平，此前房企積累的庫(kù)存壓力也依然較大。但受2015年樓市回暖因素影響，近期新房去化率提高，房企投資積極性也有所上升，部分指標(biāo)開(kāi)始出現(xiàn)改善跡象。

李巧玲認(rèn)為，隨著市場(chǎng)回暖，一線(xiàn)城市以及部分需求量較大的二、三線(xiàn)城市，房企庫(kù)存及銷(xiāo)售回款各方面的壓力將得到緩解。但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)去化壓力依然巨大。她進(jìn)一步預(yù)計(jì)，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將逐漸走出低谷。