三四線樓市依舊低迷 高庫存套住開發(fā)商
作者：未知 來源：第一財經(jīng)日報 更新時間：2015年06月02日 【字體：大 中 小】
利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖，但對于三四線城市而言，樓市調(diào)整的故事似乎仍在繼續(xù)。
這個5月，《第一財經(jīng)日報》記者兵分多路，探訪華北、華東、華南三座城市，發(fā)現(xiàn)供量大、成交弱是三四線城市的共性，成交下滑與供應(yīng)井噴，導(dǎo)致庫存也有所高漲。在湖南株洲，存貨足夠消化30個月;在安徽蕪湖，鳩江區(qū)項目滯銷，深陷其中的開發(fā)商不乏萬科、恒大等巨頭;在河北保定，去年“副都”謠言引發(fā)的搶房瘋潮不再，投資客減少，開發(fā)商正加大優(yōu)惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響了開發(fā)商的資金鏈。有些當(dāng)?shù)卮砉救耸糠Q，代理的幾個項目已拖欠了兩年多傭金。
盡管如此，中國城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)，一些一線房企仍在加大投資，期待著三四線城市樓市的未來。
分化繼續(xù)
根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)，2015年北京、上海、廣東1～4月份房地產(chǎn)的投資額均為兩位數(shù)快速增長，其中上海投資增速明顯加快。然而，許多省份的房地產(chǎn)投資形勢仍舊低迷，內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產(chǎn)投資為負(fù)增長，其中內(nèi)蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速也大幅低于去年同期。
對此，交通銀行研究員夏丹分析，截至4月底，“3·30新政”已屆滿月，其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現(xiàn)。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大，加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業(yè)直接加杠桿，這些政策均提升了居民購置更大房屋的能力。
在她看來，房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及庫存的問題，一線城市存庫消化快，其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務(wù)穩(wěn)健的角度，開發(fā)商會更愿意投資一線城市。
自去年年底以來，一系列對房地產(chǎn)消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，三四線城市房地產(chǎn)市場并未調(diào)頭向上。
據(jù)國家統(tǒng)計局測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為全國第一、第二、第三、第五名，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲，三線城市房價仍然下降，僅有徐州、溫州、金華微漲。
本報記者走訪了解到的情況，也證實了三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地產(chǎn)株洲分公司總經(jīng)理劉鋒華對《第一財經(jīng)日報》記者表示，去年一年是株洲存貨最多的一年，拿到預(yù)售證的新建商品房約400萬平方米，在建樓盤約300萬平方米，庫存高達(dá)700萬平方米。按照2014年的去化情況估算，700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區(qū)庫存集中，眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌，樓盤廣告鋪天蓋地，諸如“封頂價3850元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。
官方數(shù)據(jù)顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數(shù)據(jù)被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康。業(yè)內(nèi)知情人士預(yù)測，蕪湖鳩江區(qū)去化周期可能需要“好幾年”。
