焦慮的豪宅 恐受股市拖累

此前，股市曾被認為是吸金石，吸走了樓市的資金，但實際上今年的股市、樓市卻是“同步共振”的，許多項目尤其是高端豪宅的買家不少都是從股市獲利套現(xiàn)的，這直接導(dǎo)致上半年豪宅成交創(chuàng)下新高。隨著下半年更多的豪宅加入戰(zhàn)場，股市卻迎來了深度回調(diào)，讓豪宅的日子也有點不好過了，開始為尋找購房人而焦慮。

北京頂豪項目龍湖西宸原著流傳著一個故事：在A股5000多點的時候，一位客戶把計劃繼續(xù)加倉的錢，用來買房子送給太太做生日禮物，從而避免了巨額損失。

西宸原著開盤前，就面臨一個和股市“爭”客戶的問題。北京龍湖稱，在設(shè)計多種股市可能模擬模型后，得出一個關(guān)鍵結(jié)論和策略：A股年內(nèi)不會超過6000點。因此必須在股市上漲階段開盤，這是造富階段，肯定比下跌階段好。

西宸原著在6月12日取得預(yù)售證后，很快開盤。6月30日，龍湖宣布，共銷售30套、10個億，銷售均價約為16萬元。這中間半個多月，經(jīng)歷了股市的最初下跌階段，所幸并未影響到客戶的買房行為。

一位知情人士對北青報記者表示，西宸原著的定金最初是100萬元，后來提升至200萬元，但開發(fā)商仍感覺不安全，便采用了頂級豪宅罕見的快速成交，快速簽約的方式，在股市暴跌前走完了程序，有效地避免客戶流失。最終如果不是已經(jīng)簽約并付了首付款，不少豪宅客戶很可能因為股市的大幅跳水，而放棄購房。在幾千萬甚至上億的購房款面前，百萬元的定金就顯得不那么重要了。

不僅如此，對于豪宅市場來說，更可怕的是下半年將有更多的超10萬元項目加入競爭，包括取證價格22萬元/平方米的中糧·瑞府，每套億元起的華潤·北平府，售價超10萬元的東山公寓等等。在豪宅客戶上半年已經(jīng)被消耗了不少的前提下，留給其他項目的空間不多了。

而股市再次成為可能創(chuàng)造大批新貴階層的“夢想之地”。一位頂級豪宅項目的操盤手私下對北青報記者表示，今年股市對樓市的影響，很大一部分是體現(xiàn)在高端市場和豪宅產(chǎn)品上。以他操盤的項目為例，占比相當(dāng)大的買房人都是創(chuàng)業(yè)板、中小板的中、大股東。這些人多為80后，所創(chuàng)立的公司在上市后，趕上了這波大牛市，每股的價格由最初的幾元錢，十幾元錢，迅速炒高至幾十元，甚至上百元，不少人都選擇了在高位減持手中的股票，直接獲利數(shù)千萬甚至上億元。暴發(fā)的財富增長，最終經(jīng)過重新配置，流向了更保值，安全性更高的頂級豪宅市場。這也是為什么北京超10萬元/平方米的豪宅新增了上千套，但仍能被強大購買力消化掉的重要原因之一。

通過股票獲利，再通過房子實現(xiàn)保值，成了不少中產(chǎn)以及富豪新貴的資產(chǎn)配置方式。股市大跌后，在近日出現(xiàn)了明顯反彈跡象，豪宅項目也寄希望于牛市并未離去，這樣股市創(chuàng)造的財富就有可能繼續(xù)支撐頂級豪宅的銷售。

下半年豪宅不容樂觀

今年上半年，一線城市高檔住宅市場成交活躍，甚至單價10萬級別的豪宅成交套數(shù)，也創(chuàng)了歷史新高，遠遠高于過去幾年平均銷量。但這還僅僅是開始，下半年里更多的超過10萬元每平方米的項目入市，將把這個曾經(jīng)神秘的，不為人知的頂級豪宅市場，暴露在公眾眼中，并引向慘烈的白刃戰(zhàn)。

楊紅旭就向北青報記者表示，據(jù)他了解，近幾個月的豪宅購房者，他們的股市風(fēng)險防范意識遠強于多數(shù)普通投資人，很多人在4000點左右時已經(jīng)減倉或清倉，然后購房。股市的財富效應(yīng)，以前部分先知先覺、不貪不驕的大戶提前離場，是導(dǎo)致近幾個月一線城市豪宅成交熱的重要原因之一。但同樣由于股市的大暴跌，導(dǎo)致豪宅在下半年的形勢不容樂觀。

對此，許多超過10萬元的豪宅項目不得不通過修煉“獨門秘籍”的方式，應(yīng)對即將到來的白刃戰(zhàn)。位于東四環(huán)的東山公寓，剛剛在6月份取得預(yù)售證，均價11.37萬元/平方米，作為北京早幾年的知名豪宅東山墅的二期，東山公寓雖然所處朝陽公園板塊，位置十分優(yōu)越，但卻并不缺少競爭對手，包括同一板塊的泛海國際，以及不遠處的融創(chuàng)·北京壹號院等。為此，東山公寓項目不得不在精裝修上尋求與競爭對手更多的不同，項目負責(zé)人表示，項目特意從德國請來設(shè)計團隊設(shè)計戶型，并且所有裝修材料都是德國進口，在打造精裝修時，也是德國的工人飛到北京，親手參與裝修。

此外，位于中央別墅區(qū)的金地·中央世家也打算在近期入市，雖然中央別墅區(qū)許久未有新的低密度土地供應(yīng)，但金地·中央世家在區(qū)域內(nèi)同樣不缺少競爭對手，包括擬售價22萬元的中糧·瑞府，以及萬科的觀承別墅等，為了在激烈的競爭中取得開門紅，金地·中央世家就采用高舉高打的方式，戶型全部主打獨棟類別墅的設(shè)計，房源為600-800平方米的大戶型，僅花園面積就約為200-300平方米，每戶占地面積達一畝地。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然各個新盤豪宅項目，都在苦練自己的核心優(yōu)勢，但由于股市暴跌對樓市的負面影響，以及房企在6月份沖擊半年報的原因，導(dǎo)致諸多大型房企都拼得很兇，也部分透支了7月的銷量。在這種情況下，7月成交量尤其是豪宅的成交要繼續(xù)維持在高位非常困難，下跌幾乎是必然的情況。