醫(yī)療功能實(shí)現(xiàn)難

另一方面，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者多方采訪獲悉，雖然上述樓盤打著醫(yī)療養(yǎng)生的功能，但是真正實(shí)現(xiàn)還是非常困難。  

“目前我們完成的是與北京999醫(yī)院的簽約合作，其中急救的部分已經(jīng)談好，屆時(shí)會有內(nèi)地的醫(yī)生過來坐診。”小劉介紹。  

一線城市的醫(yī)生會愿意過來嗎?  

面對記者的質(zhì)疑，小劉解釋道，按照海南地區(qū)特有的“名醫(yī)邀請模式”，他們考慮邀請來自北上廣的醫(yī)生過來坐診，順便度假，一般每次半個(gè)月左右，院方會提供來回機(jī)票以及住宿，也會有高額的"出診"補(bǔ)貼，“在�？�、三亞都是這么做的，內(nèi)陸的醫(yī)生都很愿意過來的。”小劉說。

但在這個(gè)規(guī)劃擁有48000平方米康復(fù)醫(yī)院、4000平方米養(yǎng)身中心的小區(qū)內(nèi)，僅僅依靠這個(gè)方案恐怕并不能滿足其設(shè)定的醫(yī)療需求。對此，小劉也承認(rèn)，截至目前，除了與北京999醫(yī)院的急救中心已經(jīng)確認(rèn)了合作關(guān)系外，其余的醫(yī)療項(xiàng)目仍處于“紙上談兵”階段。  

事實(shí)上，要做一個(gè)小區(qū)的高檔康復(fù)醫(yī)院，它所需的投入在資金規(guī)模和難度上并不亞于小區(qū)房屋本身。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)告訴記者，養(yǎng)老房產(chǎn)更多的挑戰(zhàn)是來自于醫(yī)療硬件之外的軟件配套，需要更多更專業(yè)的醫(yī)生和專家資源，而這一點(diǎn)其實(shí)是非常缺乏的。  

根據(jù)某研究院在今年6月份出的報(bào)告，目前國內(nèi)的養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)主要分為老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的老年社區(qū)以及度假養(yǎng)生區(qū)這幾種方式。在這其中，老年公寓以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)多數(shù)立足于城市，度假養(yǎng)生社區(qū)則多數(shù)建立在城市周邊以及休閑旅游區(qū)，早前出現(xiàn)的海南、云南等地房產(chǎn)是這些養(yǎng)生社區(qū)的主要聚集地。

但無論是哪一種方式，目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)真正實(shí)現(xiàn)“醫(yī)療”功能實(shí)際都非常困難。

從國家花大力打造卻難以推進(jìn)的社區(qū)醫(yī)院配套就可窺見：社保報(bào)銷問題在基層社區(qū)難以全面推進(jìn);專家資源不足，普通的患者不愿去就診，導(dǎo)致社區(qū)醫(yī)院就診率不高，因此留不住優(yōu)秀的醫(yī)生，導(dǎo)致惡性循環(huán)。  

盈利困局

某研究院的一份報(bào)告指出，近十年中國人口老齡化進(jìn)程明顯加快，未來20年中國老齡化將進(jìn)入加速階段，預(yù)測到2030年60歲以上人口占比將接近30%�？梢哉f，整個(gè)市場目前是一個(gè)藍(lán)海。  

“有醫(yī)療功能的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)很好的解決中國養(yǎng)老問題的辦法，無論是對于資本還是社會需求都可以實(shí)現(xiàn)雙贏。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長張軍對本報(bào)記者表示，“我們都知道現(xiàn)在國家社保還會有段時(shí)間處于"空賬期"，通過其他方式手段來解決醫(yī)療問題對于國家來說也是需要的。”

但是我國卻面臨了一個(gè)“未富先老”的階段，歐美一些發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入老齡化社會時(shí)，人均GDP在1-3萬之間，而我國現(xiàn)在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制約了人們對于醫(yī)療養(yǎng)生類地產(chǎn)的需求。  

《第 一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者多方采訪獲悉，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式大概有三種。第一種是“出售型”產(chǎn)品，主要是通過配套設(shè)施來完成房產(chǎn)出售，比如東方太陽城項(xiàng)目。第二種是“會員模式”，通過收取租金享受專業(yè)的服務(wù)，比如上海親和源老年社區(qū)，但是這個(gè)模式是一個(gè)長期持有的過程，多數(shù)開發(fā)商不會選擇這個(gè)模式。 第三是“租售并舉”，比如北京的太陽城項(xiàng)目。

雖然上述項(xiàng)目由于自然景觀的不可復(fù)制性，項(xiàng)目定價(jià)和議價(jià)能力高，但是由于項(xiàng)目的季節(jié)性強(qiáng)，設(shè)施及服務(wù)享受不頻繁，因此導(dǎo)致開發(fā)商前期投入大、回收周期 長。目前看來，這類地產(chǎn)的盈利模式包括住宅銷售、設(shè)備租用和提供服務(wù)三大塊，但是由于整個(gè)市場的關(guān)系，目前在銷售端就已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求。

“這類產(chǎn)品在海南太常見了，大家都是一窩蜂開發(fā)。” 林志標(biāo)告知記者。

此 外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣的特點(diǎn)，這一領(lǐng)域的主要投資者包括養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司以及境外投資者等，涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋居住、護(hù) 理、醫(yī)療、文體、餐飲服務(wù)等。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期需耗費(fèi)大量資金，且投資回收期較長�？傮w來看，其核心屬性是“養(yǎng)老”而不是地產(chǎn)開發(fā)，決定其面臨一系列 開發(fā)難點(diǎn)。

一個(gè)可以看得到的前例是，哪怕是在20年前已經(jīng)嘗試養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的美國，目前該項(xiàng)目的平均收益率也只有10%。