房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤(rùn)率很高，而2011年開始，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，微利項(xiàng)目、甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多。

近日公布的142家上市房企2015年中報(bào)顯示，上半年負(fù)債合計(jì)近3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年峰值，超過(guò)四成負(fù)債率超過(guò)70%紅線。凈利潤(rùn)率只有約9%，相比2013年已顯著下滑約3個(gè)百分點(diǎn)。

這組數(shù)據(jù)說(shuō)明了哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好過(guò)。負(fù)債率超過(guò)70%，屬于風(fēng)險(xiǎn)增加的區(qū)域。在樓市繁榮期，部分房企高負(fù)債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴(kuò)張的。但在市場(chǎng)平穩(wěn)期或低迷期，仍出現(xiàn)高負(fù)債，多屬經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)。

截至今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為66259萬(wàn)平方米，其中商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)18.1%。今年以來(lái)全國(guó)樓市復(fù)蘇，但是區(qū)域差異明顯，一線城市顯著回暖，二線城市有所反彈，而廣大三四線城市復(fù)蘇乏力，住宅庫(kù)存仍處歷史偏高水平。

上市公司業(yè)績(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)承壓，而更多的中小房企的經(jīng)營(yíng)壓力更是在繼續(xù)惡化之中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2005年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5.6萬(wàn)家，2013年增至9.1萬(wàn)家，其中僅在受金融危機(jī)沖擊后的2009年房企數(shù)量略有下降。

從房企數(shù)量變化來(lái)看，看似并無(wú)壓力加大的跡象;其實(shí)不然，房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)。房企數(shù)量一般與全國(guó)新房銷量呈正相關(guān)。1998年以來(lái)，我國(guó)新房成交量不斷增長(zhǎng)，其中僅2008年和2014年下降。全國(guó)新房銷量未見(jiàn)歷史大頂，房企數(shù)量不可能大幅下降，因?yàn)槭前错?xiàng)目公司統(tǒng)計(jì)的。2014年全國(guó)房企數(shù)據(jù)尚未公布，很可能再次出現(xiàn)下滑，也就是說(shuō)，2014-2017年間很可能將會(huì)出現(xiàn)歷史高點(diǎn)。

筆者曾經(jīng)指出，2011年全國(guó)房企購(gòu)地量事實(shí)上已經(jīng)見(jiàn)到歷史大頂，2013年全國(guó)新開工量也已是見(jiàn)到歷史大頂，2016年或2017年全國(guó)新房銷售將也很可能見(jiàn)到歷史大頂。所以房企數(shù)量很可能在2013-2017年見(jiàn)到歷史大頂。另外，近兩三年行業(yè)并購(gòu)案例越來(lái)越多，這從融創(chuàng)的頻頻行動(dòng)即可管窺。這也會(huì)加速房企數(shù)量見(jiàn)頂。

如果從更大的視角和格局觀察，其實(shí)2011年已經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)黃金時(shí)代與白銀時(shí)代的分界線。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤(rùn)率很高，絕大部分時(shí)間段，開發(fā)商不管大中小，過(guò)得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開始，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，微利項(xiàng)目、甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說(shuō)，即便是在一線城市風(fēng)光搶地的那些大房企，誰(shuí)又敢拍胸脯保證高價(jià)地一定能帶來(lái)高利潤(rùn)?

因此，以歷史的眼光看長(zhǎng)期趨勢(shì)，必定會(huì)有越來(lái)越多的開發(fā)商退出這個(gè)行業(yè)，而繼續(xù)呆在這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)行業(yè)的宿命。但并不代表這個(gè)行業(yè)的完結(jié)。一方面二手房市場(chǎng)規(guī)模將越來(lái)越大，另一方面城市更新將一直存在。另外，新房開發(fā)行業(yè)的集中度還將繼續(xù)提高，10-20家大型房企的營(yíng)收規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。這個(gè)行業(yè)的游戲還將繼續(xù)，只是玩家哭多笑少。