房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)短周期復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

1.行業(yè)或正處于短周期復(fù)蘇過(guò)程

從國(guó)房景氣指數(shù)的歷史變動(dòng)情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展通常3年左右為一個(gè)短周期。并且在過(guò)去近20年的周期波動(dòng)形成過(guò)程中，政策起到了至關(guān)重要的觸發(fā)作用。2003年貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)為收緊，房地產(chǎn)行業(yè)也由之前的一路上行轉(zhuǎn)而向下；2007年全球金融危機(jī)下我國(guó)樓市出現(xiàn)了明顯下挫，并在隨后一系列強(qiáng)勁的政策刺激迅速回升；2010年宏觀政策轉(zhuǎn)為緊縮，同時(shí)樓市開(kāi)始了新一輪嚴(yán)厲限購(gòu)，行業(yè)景氣逐漸下降；2013年“國(guó)五條”出臺(tái)也使本在小幅回升的行業(yè)景氣再度走向低迷；本輪宏觀和行業(yè)政策的雙重刺激則將托起行業(yè)景氣重新回升。

按此趨勢(shì)，行業(yè)自2012年三季度開(kāi)始的上一個(gè)短周期已于今年二季度結(jié)束，當(dāng)前行業(yè)正處于拐點(diǎn)后的新一輪小周期起點(diǎn)，逐漸進(jìn)入景氣回升通道。這意味著，今年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將確定性的小幅復(fù)蘇，且復(fù)蘇行情或?qū)⒅辽傺永m(xù)到2016年中期。同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期下行、利潤(rùn)率縮窄的背景下，拐點(diǎn)后總的回升幅度可能較為有限。

2.成交穩(wěn)步提升，區(qū)域分化顯著

隨著政策實(shí)質(zhì)性放松，房地產(chǎn)成交自二季度以來(lái)得到明顯提振，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均在二季度實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。前8月商品房銷(xiāo)售面積69675萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額48042億元，同比分別增長(zhǎng)7.2%和15.3%。7、8月為傳統(tǒng)淡季，但銷(xiāo)售增速繼續(xù)走高，表明當(dāng)前的市場(chǎng)熱度相比去年同期仍有很大提升。

東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況差異巨大。1-8月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積33560萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，中部、西部地區(qū)銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)4.2%和5.2%。銷(xiāo)售額的差異更為明顯，東、中、西部地區(qū)銷(xiāo)售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷(xiāo)售面積增速均超30%，而部分地區(qū)成交情況仍然堪憂(yōu)，遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷(xiāo)售面積較去年同比降幅均超過(guò)15%。

房?jī)r(jià)與成交變動(dòng)方向類(lèi)似，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數(shù)平均為0.19%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市增幅分別為2.25%、0.22%和-0.07%，一線(xiàn)略有放緩，二、三線(xiàn)城市較上月均有提升。同比來(lái)看房?jī)r(jià)算數(shù)平均增速為-3.3%，降幅較上月縮窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中一線(xiàn)城市同比大漲11.0%，帶動(dòng)作用較大；官方公布的同比綜合平均為1.7%，為近一年來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

預(yù)計(jì)9月起新盤(pán)上市量加大，淡季后購(gòu)房者看房熱情也會(huì)提高，下半年第一個(gè)交易高峰將在“金九銀十”出現(xiàn)，房?jī)r(jià)向上提升動(dòng)力將增強(qiáng)；年末開(kāi)發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)優(yōu)惠力度通常會(huì)加大，也可能出現(xiàn)一個(gè)小高峰。然而下半年不會(huì)再出臺(tái)類(lèi)似“3·30”的強(qiáng)力政策刺激，井噴式的瘋狂較難出現(xiàn)，考慮基數(shù)效應(yīng)，商品房成交量將以既定步伐穩(wěn)步提升，房?jī)r(jià)同比年內(nèi)有望轉(zhuǎn)正。

去年以來(lái)，去庫(kù)存持續(xù)推進(jìn)，近期全國(guó)的庫(kù)存增長(zhǎng)速度明顯放緩。截至8月末，商品房待售面積66324萬(wàn)平方米，比7月末增加65萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積減少194萬(wàn)平方米。從城市來(lái)看結(jié)構(gòu)性差異明顯，18個(gè)典型城市中僅成都、徐州、西安去庫(kù)存時(shí)間較去年拉長(zhǎng)，其他城市均有不同程度的下降。其中，合肥、深圳出清周期較短，特別是深圳相對(duì)去年出清周期減少較快，顯示供給緊缺的形勢(shì)比去年更加嚴(yán)峻；青島、西安出清周期超過(guò)20個(gè)月，呼和浩特、錦州更是高達(dá)70月以上，呼市相對(duì)庫(kù)存改善效率較高，出清周期較去年減少了一半。

在出清周期圖b中，近西南坐標(biāo)方向的城市面臨供給不足且?guī)齑嫦陆邓俣燃涌斓膯?wèn)題，房?jī)r(jià)上行風(fēng)險(xiǎn)增大；而越靠近東北坐標(biāo)方向的城市去庫(kù)存難度越大，在庫(kù)存高企的同時(shí)去庫(kù)存效率卻較低。加快去庫(kù)存的方法除了來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面加大優(yōu)惠力度促銷(xiāo)外，地方政府也可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障房的方式，既化解庫(kù)存難題，也解決保障房房源問(wèn)題。