總體判斷是，在住房供需結(jié)構(gòu)沒有得到根本改善和政府不放開投資投機(jī)性需求的情況下，3月末以來的部分指標(biāo)回暖趨勢，不會形成趨勢性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。

一季度數(shù)據(jù)出來后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖趨勢，在長達(dá)兩年多的“寒冬季”里融化了一點(diǎn)冰雪。這輪房地產(chǎn)市場周期調(diào)整始于 2013年下半年，2014年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地產(chǎn)市場化改革以來的歷史最低點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 2000-2013年間25%的平均增幅。比較一下在我國經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)沖擊最大的2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅還達(dá)到了 16.2%。

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場下行壓力總體上還在持續(xù)，1-2月份的開發(fā)投資等主要指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，但在3月份一些主要指標(biāo)的下滑幅度有所收窄。1-3月份，商品房銷售面積同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點(diǎn)。商品房銷售額的同比降幅比 1-2月份也收窄了6.5個百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)第二季度房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢還將持續(xù)，主要原因是3月底中央出臺的一些政策會逐步發(fā)揮效應(yīng)。3月底住建和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的“完善個人住房信貸政策”，財(cái)政部下發(fā)的 “調(diào)整住房營業(yè)稅政策”，加上3月27號國土部和住建部下發(fā)的 “完善住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策”，以及各地大幅提高公積金貸款額度和降低首付比例，都被市場解讀成政府為穩(wěn)定住房消費(fèi)而釋放出來的積極信號。

長期來看，不管是市場供求狀況還是政府宏觀思路，都不支撐未來房地產(chǎn)市場還能維持過去十多年間的高速發(fā)展態(tài)勢。今年一季度銷售面積、銷售額指標(biāo)的回暖，主要還是靠消化住房存量來實(shí)現(xiàn)的，新增投資需求仍然在回落。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在8.5%，比 1-2月份回落1.9個百分點(diǎn)。另外，像房屋施工面積、新開工面積、土地購置面積等代表新增需求的指標(biāo)，同比降幅仍然在擴(kuò)大。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況也沒有得到改善，1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%，比1-2月份回落了4.5個百分點(diǎn)，是2013年以來降幅最大的一個季度。企業(yè)新增投資需求不旺盛的一個重要原因是，目前消化現(xiàn)有住房存量的壓力非常大。截止到2015年3月底，商品房待售面積64998萬平方米，除以 1-3月份18254萬平方米的銷售面積，去化周期在10個月以上。

去化周期長，意味著如果需求沒有出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，在相當(dāng)長一段時段盡快消化現(xiàn)有的住房供給能力，仍是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選項(xiàng)。從國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路看，李克強(qiáng)總理在“兩會”記者招待會和最近接受《金融時報》專訪時都表態(tài)，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，調(diào)控政策要因地施策，采取差異化調(diào)控政策。跟前幾輪住房調(diào)控思路完全不同的是，這一次的住房市場調(diào)控選擇了 “釋放改善性需求”作為穩(wěn)定住房消費(fèi)的突破口，各部委采取的所有政策都把靶心對準(zhǔn)了“改善性需求”，仍然把抑制投資投機(jī)性需求放在 “防風(fēng)險”的首要位置，不能指望住房需求會在短期內(nèi)大幅提高。

總體判斷是，在住房供需結(jié)構(gòu)沒有得到根本改善和政府不放開投資投機(jī)性需求的情況下，3月末以來的部分指標(biāo)回暖趨勢，不會形成趨勢性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。