上市房企年底大考之際，營銷人眼中的“主要看氣質(zhì)”變成“主要看業(yè)績”。綜合來看，截至12月8日，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，20家房企公布了今年前11個月的銷售業(yè)績，合計為8795.7億元，其中，多家房企提前完成年度銷售任務(wù)。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，在上述20家房企中，雖然多家開發(fā)商提前完成年度銷售任務(wù)，但今年前11個月銷售業(yè)績實現(xiàn)30%以上同比增長幅度的房企僅約三成，除了房企年初制定銷售目標(biāo)較為謹(jǐn)慎外，庫存量大難以消化仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績承壓的重要因素。

“雖然各個城市不一樣，但我們的庫存迅速增長，2011年以來，增長幅度接近40%。”任志強(qiáng)近日在一次論壇上表示，大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題，目前來看不能完全解決”。

20家房企銷售額近8800億元

《證券日報》記者注意到，在上述20家公布今年前11個月銷售業(yè)績的房企中，萬科以2282億元居首，剛剛上調(diào)業(yè)績目標(biāo)的恒大地產(chǎn)以1723.9億元暫居第二，同樣千億元規(guī)模量級的碧桂園完成了1156.6億元。

而在這三家千億元量級的上市房企中，只有恒大地產(chǎn)同比增長率超過了30%，萬科為20%，碧桂園為11.2%。

“大部分已經(jīng)完成或接近完成了2015年銷售目標(biāo)，從同比數(shù)據(jù)來看，除了綠城、富力等少數(shù)企業(yè)外，基本上做到了同比10%以上增長。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向記者表示，多家房企提前完成了年度銷售任務(wù)。

其中，恒大近期將銷售目標(biāo)由1500億元上調(diào)至1800億元之后，前11個月銷售額完成上調(diào)后目標(biāo)的95.8%；旭輝控股發(fā)布11月業(yè)績公告稱，2015年集團(tuán)總銷售額達(dá)253.5億元，已提前完成全年的250億元目標(biāo)；中駿置業(yè)控股有限公司公布11月業(yè)績時稱，本年度前11個月累計銷售134.59億元人民幣，已基本完成全年135億元銷售目標(biāo)。

對此，張大偉認(rèn)為，雖然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市場成交明顯上漲，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬，特別是一、二線城市樓市總體上行。

鑒于此，重點房企今年銷售業(yè)績好于去年同期，但購地銷售比卻處于低位。張大偉預(yù)計，今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平，將比今年三季度有所增長。

商業(yè)庫存仍難消化

值得注意的是，消化庫存仍是難題，尤其商業(yè)項目的去化問題難以解決。

據(jù)中原監(jiān)測的24個重點城市庫存數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市的庫存面積微降，部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落，這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標(biāo)繼續(xù)增長的勢頭。按當(dāng)前市場趨勢，重點城市銷售市場的活躍仍可維持。

但張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，一、二線城市市場升溫，庫存降低，但很多三、四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險，尤其商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然非常大。

事實上，2011年是中國房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

與2011年相比，庫存劇增，銷售面積增幅卻被遠(yuǎn)遠(yuǎn)被甩在庫存增幅后面。而截至11月底，我國商品房待售面積已升至約達(dá)6 .9億平方米，再創(chuàng)歷史新高。

任志強(qiáng)最近表示，中國現(xiàn)存6.8億平方米庫存，其中住宅面積約4.3億平方米，商業(yè)和寫字樓面積約2.5億平方米。“我們一年銷售住宅面積約為10億平方米，與庫存之比為1：0.4，但是商業(yè)和寫字樓一年只銷售2億平方米，與庫存之比為1:1.2�？梢�，至少從現(xiàn)在來看，商業(yè)和寫字樓的部分是存在一些問題的”。

值得注意的是，2011年限購等過度緊縮政策出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩種轉(zhuǎn)變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發(fā)商逃離被限購的一、二線城市，向三、四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致這些城市供應(yīng)量劇增；緊縮性政策連續(xù)出臺后，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱，市場飽和，而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

尤其一些三、四線城市的商業(yè)和寫字樓項目，消化速度非常緩慢。有消息人士曾向《證券日報》記者透露，某項目原本規(guī)劃為商業(yè)項目，開發(fā)商已經(jīng)按此規(guī)劃建設(shè)，但非常難賣，相關(guān)部門甚至欲主動調(diào)整項目規(guī)劃變?yōu)樽≌�，以提高去庫存速度�?/p>

或許，正如任志強(qiáng)直言，“是不是取消了限制措施就能解決庫存問題，目前來看，不能完全解決”。