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      去庫存“殲滅戰(zhàn)”望推多項政策 三四線城市是重點

      作者:未知 來源:第一財經日報 更新時間:2015年12月09日 【字體:

      離中央經濟工作會議召開的時間越來越近!兜谝回斀浫請蟆8日報道,習近平總書記在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能,開展降低實體經濟企業(yè)成本行動,化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰(zhàn)”,將成為中央經濟工作會議的重要內容。

      而在化解房地產庫存方面,多項政策有望推出。在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

      三四線城市必須做加法

      由于近年來,不同區(qū)域不同城市的分化十分明顯,因此政策的效果也因城而異。去年以來,政府已經出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調整、下調商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。這些政策作用下,雖然樓市整體有所回暖,但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市,而廣大三四線城市則改觀不大。

      因此,此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市,而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。而新一輪的去庫存政策,也很可能將因地制宜,對一二線和三四線城市區(qū)別對待。

      對于三四線城市,除了目前已有的契稅、保障房貨幣化安置等刺激舉措外,更為重要的是要增強三四線城市的吸引力。一般而言,三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣,如果連下面的市縣人口都吸引不了,那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。

      廈門市政協(xié)委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授告訴《第一財經日報》,由于產業(yè)發(fā)展不夠,公共資源配套不足,三四線城市對周圍的吸引力不夠。農村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移,所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

      在這方面,加快戶籍改革將是一個重要方面。此前11月11日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出,通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費,這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

      某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,在戶籍改革方面,戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題,當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大三四線地級市乃至縣級市,落戶相對比較容易,如果只是購房落戶,那么效果相對比較有限。

      也就是說,如果沒有好的就業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源,即便有一個三四線城市的戶籍,對周圍的農民也無法產生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產業(yè)的發(fā)展和公共資源的分布亦十分關鍵。

      中原地產專業(yè)分析師張大偉說,三四線城市必須要做加法,即增加市場和人口的容量,而這就要提高三四線城市的就業(yè)機會和公共產品的供給。“房地產不是孤立的,房地產的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產業(yè)的轉移、財稅體制的改革等是聯(lián)系在一起的。”

      “如果有好的就業(yè)機會,很多人還是愿意回來置業(yè)的。”江西南部一家房地產公司從業(yè)人員說,當地不少農民工在沿海大城市打工多年,但沿海房價那么高,他們很難在那里置業(yè)落戶,現在沿海很多產業(yè)轉移到內陸后,這些人可以就近就業(yè),很多人也開始返鄉(xiāng)置業(yè)。

      也有專家認為,相比三四線城市,一些二線城市尤其是省會城市對農村人口有很大的吸引力。而且相比北上廣深,這些省會城市控制城市規(guī)模的壓力仍比較小,城市規(guī)模仍有較大的拓展空間,因此如果這些省會城市的戶籍政策能夠進行適度調整,那么對市場成交的效果也會比較明顯。

      供應端:區(qū)別對待

      一方面是增強三四線城市產品的吸引力,另一方面則是在供應端方面要減少土地供應,著重消化存量。實際上,當前我國房地產市場嚴重分化,土地市場也相應分化。實力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市,而三四線城市的土地市場則無人問津。

      前述江西房地產公司人士說,今年以來,當地政府曾召集幾家開發(fā)商開會,希望開發(fā)商能多拿地。“問題是現在房子難賣,各家開發(fā)商手上的地都夠開發(fā)好多年,怎么可能還會去拿地。”

      在過去較長的時間內,地方政府對于土地財政和房地產有著很大的依賴。目前,房地產開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,也影響到了地方財政。在本輪去庫存過程中,地方政府要逐步擺脫這種依賴。

      也就是說,對三四線城市來說,未來再指望通過賣地來獲得土地財政收入的路徑已經行不通了。廣東江門一名政府人士告訴本報記者,像江門這樣的三線城市,絕對不能走一二線中心大城市的道路。“中小城市還是要踏實發(fā)展好相關產業(yè),依靠實業(yè)發(fā)展城市,而不能依賴房地產。”

      因此,未來在供應端,三四線城市的土地供應將大大減少。但在需求旺盛的一二線城市,適當增加供應滿足需求就十分必要。雖然一二線大城市嚴控城市規(guī)模和邊界,但仍有很多結構調整的空間。

      一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應,只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法,引導普通商品房建設,讓土地市場降溫,抑制地王的產生,進而控制房價,增加銷售。

      比如,目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大,也導致商鋪泛濫,商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩,加上電商的沖擊,商業(yè)投資回報率明顯下降,因此對于住房供不應求的一二線城市,也應當縮減商業(yè)和工業(yè)用地,增加住房用地供應,這不僅可以去掉商業(yè)地產的庫存,也能滿足真實的住房需求。

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