在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴(yán)重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，通過不斷刺激住房市場以維系高房價和經(jīng)濟高增長，勢必降低居民消費水平，加重住房結(jié)構(gòu)過剩，影響經(jīng)濟的順利轉(zhuǎn)型。住房市場發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要創(chuàng)新住房政策導(dǎo)向，由過度強調(diào)住房市場的經(jīng)濟支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強調(diào)住房民生導(dǎo)向，不斷采取措施，降低居民家庭的實際住房負擔(dān)。

現(xiàn)狀：房價局部反彈，投資持續(xù)下滑

2015年，在宏觀政策支持力度加大特別是信貸寬松的大背景下，住房交易顯著回暖，去庫存速度加快，房價上漲城市有所增加，平均房價也止跌回升。但不同區(qū)域住房市場差異巨大，一線城市率先完成去庫存過程，房價出現(xiàn)一波快速上漲;二三四線城市由于前期庫存過高、需求增長相對疲軟，樓市復(fù)蘇較為緩慢。由于全國住房庫存總體水平仍較高，住房開發(fā)投資繼續(xù)下滑，對宏觀經(jīng)濟增速形成拖累。

首先，住房均價止跌回升，漲價城市有所增多。2015年5月，中國大中城市平均房價扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢，呈中低速上漲態(tài)勢。到2015年10月，100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10849元，比5月份上漲了280元。房價上漲城市有所增多。從環(huán)比看，到2015年9月，環(huán)比上漲的城市增至59個，房價環(huán)比下降的城市進一步降為41個。但到2015年10月，環(huán)比漲價與跌價城市個數(shù)又回到5月水平。從同比看，到2015年10月，同比上漲的城市增至33個，房價環(huán)比下降的城市降為67個。

其次，一線城市房價快速上漲，二三線城市樓市緩慢復(fù)蘇。在宏觀刺激政策特別是寬松貨幣政策的作用下，不同城市樓市表現(xiàn)不一。一線城市率先完成庫存去化過程，房價結(jié)束調(diào)整出現(xiàn)強勢反彈。二三四線城市庫存仍然較高，樓市復(fù)蘇緩慢，房價微漲或延續(xù)2014年二季度以來的跌勢。到2015年10月，一線城市房價漲速回落，二三線城市房價漲速仍低位徘徊。100個大中城市中，一線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲1.46%，同比上漲13.75%;二線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.22%，同比下降1.28%;三線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.05%，同比下降2.66%。其中北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)四個一線城市房價同比漲幅居全國之冠，特別是深圳，2015年房價同比漲幅驚人。

第三，住房交易顯著回暖，庫存水平有所下降。得益于宏觀政策對住房市場的大力扶持，住房銷售走出階段性低迷，銷售增速回升很快。到2015年10月，中國商品住房累計銷售面積為83,713.35萬平方米，同比增長7.9%。商品住房累計銷售額為54,702.71億元，同比增長18%。隨著銷量回升，庫存增速下降。庫存絕對水平也一度出現(xiàn)下降。到2015年9月底，中國新建商品住房待售面積降至42,474.00萬平方米，同比增長12.7%，增速比3月底下降10.8個百分點，從絕對量看也比3月底減少343萬平方米。但到2015年10月底，新建商品住房待售面積又上升至43,654萬平方米，同比上升14%。

第四，去庫存階段尚未完成，開發(fā)投資增速持續(xù)下滑。雖然一線城市房價迅速反彈，由于總體住房庫存水平仍處較高位，2015年開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，對于投資購地積極性不高，開發(fā)投資增速持續(xù)下降，對宏觀經(jīng)濟增速形成拖累。到2015年10月，中國商品住宅開發(fā)投資額累計為53,149.70億元，同比增長1.3%，增速比3月份還下降4.6個百分點。新開工面積仍然維持負增長。2015年10月，中國商品住宅累計新開工面積為87,752.70萬平方米，同比下降14.7%，增速比3月提高6.2個百分點。土地市場總體持續(xù)低迷。2015年10月，中國房地產(chǎn)開發(fā)累計土地購置面積為17,847.41萬平方米，同比下降33.8%，增速比3月份下降1.4個百分點。

第五，政策刺激力度加大，市場預(yù)期出現(xiàn)分化。出于對宏觀經(jīng)濟不景氣的擔(dān)憂，刺激住房需求被作為拉動宏觀經(jīng)濟的重要手段。購房門檻下降，融資成本降低，購房金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了部分投資投機需求的進場，避免了樓市出現(xiàn)一邊倒的看跌預(yù)期。宏觀刺激政策是促成2015年5月以來住房銷售速度顯著提升的重要原因。