現(xiàn)在房企做旅游地產(chǎn)，要靠天、靠政策都不行了，關(guān)鍵還是要“自救”。

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大，根據(jù)某而瑞統(tǒng)計(jì)，2013年我國(guó)新上市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目3040個(gè);2014年為2666個(gè);2015年盡管有較大幅度回落，但截至10月底仍有642個(gè)新增項(xiàng)目。

再看旅游地產(chǎn)“生產(chǎn)大戶”海南省，2015年全年房地產(chǎn)銷售額982.75億元，同比增5.1%;銷售面積1052.28萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%。但與之形成鮮明對(duì)比的是，2015年前11月，海南省商品房待售面積1330萬平方米，同比增長(zhǎng)41.1%——銷售幾乎沒有增長(zhǎng)，但供應(yīng)量卻激增。

所以，現(xiàn)在房企做旅游地產(chǎn)，要靠天、靠政策都不行了，關(guān)鍵還是要“自救”。2015年，市場(chǎng)上涌現(xiàn)了很多旅游地產(chǎn)新模式，讓我們看看他們分別都是怎么做的。

大招一:主題樂園。2015年底突然有一波大中小企業(yè)在各地投建主題樂園，其中最大的代表是碧桂園與大連海昌的合作，碧桂園負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，海昌負(fù)責(zé)主題公園的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。但事實(shí)上，現(xiàn)在主題樂園全國(guó)遍地皆是，華僑城早就在全國(guó)復(fù)制了歡樂谷等項(xiàng)目。單是南京，2015年就有7個(gè)主題樂園正在建設(shè)中;預(yù)計(jì)到2020年，國(guó)內(nèi)將有59個(gè)主題公園、5個(gè)水上樂園建成運(yùn)營(yíng)。這些主題樂園大部分不存在差異，存活都有問題，可見主題樂園并不是旅游地產(chǎn)的救命稻草。做了比較成功、人氣較高的主題樂園如廣東長(zhǎng)隆歡樂世界，房企可以對(duì)這一案例進(jìn)行學(xué)習(xí)。

大招二:結(jié)合景區(qū)。如榮盛發(fā)展與黃山市合作開發(fā)黃山北大門，計(jì)劃打造成以度假、養(yǎng)生、娛樂、休閑、游客集散為一體的文化旅游陸港新區(qū)，釋放黃山旅游資源效益。中國(guó)每個(gè)地方都有“老天“賜予的自然景觀，但由于數(shù)量諸多，如果不經(jīng)加工便缺乏特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果房企的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)成功，能夠提升整個(gè)區(qū)域的旅游產(chǎn)業(yè)，但要注意避免以開發(fā)為名圈地的情況。

大招三:整體運(yùn)營(yíng)。如綠地和天山集團(tuán)合作，在石家莊共同建造400萬平方米的燕趙文旅綜合體天山之門，將建設(shè)燕趙文化步行街、燕趙大型實(shí)景劇場(chǎng)、燕趙主題樂園，和商業(yè)、酒店會(huì)展等業(yè)態(tài)。這樣的項(xiàng)目更像是旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，以當(dāng)?shù)氐娜宋那閼褳橘u點(diǎn)，最終目的則是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

大招四:規(guī)模制勝。兩家千億房企恒大和碧桂園都對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行大手筆投資，恒大投資1600億元在儋州填海建造了12000畝的海花島后，碧桂園緊接著宣稱在馬來西亞投資超2500億元建造占地14平方公里的森林城市。歷史上也有不少超過1000萬方大體量項(xiàng)目，如雅居樂清水灣等、金融街巽寮灣等。這些項(xiàng)目規(guī)劃前景很好，但體量巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)房企的資金和運(yùn)營(yíng)都將是考驗(yàn)。

大招五:社群關(guān)懷。這一運(yùn)作模式以秦皇島阿那亞為代表，主要有三大特點(diǎn):一是從客戶需求出發(fā)，完善各類配套和服務(wù);二是關(guān)注人的精神追求和情感，通過情懷和溫度加強(qiáng)體驗(yàn);三是建立社群文化，讓業(yè)主個(gè)人融入公共空間，把業(yè)主變?yōu)楹献骰锇�，重建人與人之間的親密關(guān)系。同樣類型的還有萬科海南森林度假公園，這些項(xiàng)目的核心都是客戶服務(wù)，并有大量老客戶帶新客戶。

大招六:文化逼格。最近比較火的如蘇州誠(chéng)品書店，總面積達(dá)5.6萬平米的綜合體中書店占據(jù)了1.5萬平米，剩余的面積由文具店、咖啡館、餐飲、服裝店、家居店、展覽館等組成。在這個(gè)綜合體旁邊，還有兩棟塔樓共76套高級(jí)公寓出售，其所在的蘇州金雞湖畔本身也是蘇州文化產(chǎn)業(yè)聚集地。阿那亞同樣因社區(qū)中“最孤獨(dú)的圖書館”而頗受關(guān)注。這些帶文化配套的旅游項(xiàng)目，十分貼合當(dāng)前“文藝青年”的需求。

大招七:個(gè)性配套。以前的旅游地產(chǎn)配套，大部分是酒店、高爾夫加上溫泉的“三菜一湯”，標(biāo)準(zhǔn)化嚴(yán)重。如今旅游地產(chǎn)有更多配套創(chuàng)新，如阿那亞的高爾夫會(huì)所、馬會(huì)、鳥語濕地公園、鄰里中心、沙灘酒吧、業(yè)主食堂等等，更為人性化，既能滿足業(yè)主基本需求，又讓業(yè)主個(gè)性得到體現(xiàn)。

大招八:豐富渠道。旅游地產(chǎn)營(yíng)銷方面，也不僅限于將客戶一車車從各地運(yùn)送至案場(chǎng)了。以�；◢u為例，恒大在全國(guó)24個(gè)展廳，300多個(gè)項(xiàng)目案場(chǎng)同時(shí)蓄客，有經(jīng)過培訓(xùn)的銷售人員進(jìn)行宣傳介紹。開盤期間，海花島現(xiàn)場(chǎng)與恒大全國(guó)案場(chǎng)共同銷售，最終創(chuàng)造了開盤122億元的銷售奇跡。如何強(qiáng)化銷售渠道，將是旅游地產(chǎn)未來營(yíng)銷的重中之重。

轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)丁祖昱評(píng)樓市