利潤率下滑預警

不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控強壓影響下，多家上市房企即使沒有虧損，但由于商品房開發(fā)項目儲備少和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力大等因素，整體業(yè)績也逐步逼近盈利警戒線。

從去年的房企業(yè)績來看，企業(yè)利潤率下滑已經(jīng)成為大勢所趨。

在50家發(fā)布2015年年報預告的上市房企中，嘉凱城凈利潤變動幅度最大，其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%。嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

“據(jù)我們這兩年對房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點，這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨立經(jīng)濟學家陳劍波表示，如果僅從利潤率來判斷，房地產(chǎn)早已告別“高增長行業(yè)”，2015年房企平均利潤率很有可能觸及“10%紅線”，“這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了。”

一些房企人士在接受采訪時表示，隨著房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)回升，在政策一定刺激下，房企業(yè)績已經(jīng)在去年三四季度開始復蘇。但由于房企自身面臨經(jīng)營成本攀升等因素，且市場對房地產(chǎn)市場的觀望情緒并未減弱，所以大部分人士對今年的“好日子”仍保持謹慎的態(tài)度。

在一貫唱多的華遠地產(chǎn)前任董事長任志強看來，當前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴重。

任志強不久前公開表示，當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。同時，在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長后，8月份首次出現(xiàn)負增長，9-12月份仍延續(xù)這一趨勢。這則意味著，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負增長的態(tài)勢。

“目前看來，一二線城市與三四線城市出現(xiàn)了嚴重的分化，一線城市及二線部分城市的庫存處于可控范圍，但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴峻，這對于布局在三四線城市的中小開發(fā)商而言，2016年仍需實行降價跑量的策略。”張宏偉表示。

“中小房企出現(xiàn)凈利潤的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場環(huán)境下是可以預期的”，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，由于一線城市土地價格逐漸高昂，中小型房企大多被擠壓到了三四線城市，就算有了政策的刺激拉動，這些區(qū)域仍受困于高庫存及需求量的限制，成交仍處于低迷的現(xiàn)狀，單純依靠降價并不能解決去化壓力和資金回籠的問題。