開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力面臨大考

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度將極大考驗(yàn)其資金實(shí)力。

最初，商品房預(yù)售許可制度的確立，是為了降低開(kāi)發(fā)商資金門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。過(guò)去，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

受益于預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商僅需極少的自有資金，通過(guò)占用購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%;利用外資297億元，下降53.6%;自籌資金49038億元，下降2.7%;其他資金55655億元，增長(zhǎng)12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%;個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭均來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國(guó)內(nèi)貸款分別占39.2%、16.1%。

不難看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源只要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來(lái)的資金(下稱(chēng)“預(yù)售資金”)，其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，均占總資金的4成左右。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者也從開(kāi)發(fā)商佐證了上述資金來(lái)源比例。

舉例來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資額為50億元，開(kāi)發(fā)商只需準(zhǔn)備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來(lái)自預(yù)售資金。并且，預(yù)售資金的利息是由購(gòu)房者承擔(dān)。

說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款。一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開(kāi)發(fā)商將失去這樣的資金支持。

“過(guò)去房企通過(guò)預(yù)售方式來(lái)回籠資金，補(bǔ)給工程款，但如果改為現(xiàn)售制，這個(gè)資金來(lái)源渠道將被堵上，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)各類(lèi)再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，這意味著開(kāi)發(fā)商的負(fù)債將提高，而銀行及投資者會(huì)更加審視此類(lèi)房企的還款能力。就此而言，中小房企會(huì)被擋在門(mén)外，進(jìn)而一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)。

現(xiàn)售制度之下，開(kāi)發(fā)商還要承擔(dān)資金的成本，以及項(xiàng)目囤積的風(fēng)險(xiǎn)。

宋丁表示，當(dāng)開(kāi)發(fā)商自有資金不充足，過(guò)多依賴(lài)貸款及其他融資時(shí)，對(duì)資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。

一二線(xiàn)城市有可能推廣嗎

試點(diǎn)之后，現(xiàn)售制度是否可以進(jìn)一步推廣?

事實(shí)上，現(xiàn)行的預(yù)售制度造成了一定的低效率競(jìng)爭(zhēng)。由于門(mén)檻被降低，一些沒(méi)有資金、品牌、技術(shù)等實(shí)力的小企業(yè)，僅憑借一定關(guān)系就能獲得優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的土地資源，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序，出現(xiàn)房企違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過(guò)關(guān)、工程無(wú)故延期等問(wèn)題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)售制度能夠規(guī)避預(yù)售制度帶來(lái)的諸多問(wèn)題，強(qiáng)化房企的成本管控能力。

在宋丁看來(lái)，這只是深圳的個(gè)案，還未到全面拉開(kāi)現(xiàn)房銷(xiāo)售的大幕。但這一次的試點(diǎn)，有利于對(duì)后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進(jìn)行逐步探索。

同時(shí)，對(duì)于嚴(yán)重供不應(yīng)求的深圳來(lái)說(shuō)，大面積推廣現(xiàn)售制度將會(huì)帶來(lái)一定壓力。預(yù)售制度可以加快市場(chǎng)的供應(yīng)，一些快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，從拿地到預(yù)售僅需8-9個(gè)月時(shí)間，甚至更短。但現(xiàn)售制度會(huì)將拿地到銷(xiāo)售的周期拉長(zhǎng)到2-4年。

不過(guò)，深圳也并不是第一個(gè)推出現(xiàn)售制度的城市。早在2012年，山東省就出臺(tái)過(guò)相關(guān)規(guī)定，從當(dāng)年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū);同時(shí)，將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

“大方向來(lái)看，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市都應(yīng)該逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。因?yàn)榇祟?lèi)城市的房企在資金承受能力上會(huì)更強(qiáng)，且市場(chǎng)供應(yīng)比較緊缺，不需要通過(guò)期房銷(xiāo)售的方式來(lái)逐漸蓄客�，F(xiàn)房銷(xiāo)售也使得購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房到入住的時(shí)間，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他說(shuō)，三四線(xiàn)城市正面臨去庫(kù)存的嚴(yán)峻問(wèn)題，期房銷(xiāo)售萎靡，很多樓盤(pán)最終都是以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。但三四線(xiàn)城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過(guò)期房銷(xiāo)售來(lái)降低資金成本。