《物權(quán)法》頒行后，第149條規(guī)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問(wèn)題，成為有爭(zhēng)論的問(wèn)題。近日，在溫州出現(xiàn)的土地使用權(quán)期限屆滿需支付高額續(xù)費(fèi)問(wèn)題，再次引起了社會(huì)各界和法律界人士的高度關(guān)注。為此，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)在京聯(lián)合舉辦了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研討會(huì)”。

與會(huì)專家們就如何正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題展開(kāi)討論。此次會(huì)議既是對(duì)近日出現(xiàn)的土地使用權(quán)期限屆滿需支付高額續(xù)費(fèi)問(wèn)題的回應(yīng)，也是對(duì)即將啟動(dòng)的民法典立法工作的展望，更是對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的基本人權(quán)與合法權(quán)益的關(guān)照與維護(hù)。

中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平：

何為自動(dòng)續(xù)期不應(yīng)由地方政府解釋

我認(rèn)為，由溫州市政府來(lái)解釋“什么叫自動(dòng)續(xù)期”，這本身就是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。就現(xiàn)在消息來(lái)看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經(jīng)面臨20年住宅期滿自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題又提出了一個(gè)問(wèn)題，我國(guó)法律的適用、解釋，能不能每一個(gè)地方自己來(lái)做規(guī)定？溫州有溫州的規(guī)定，深圳有深圳的規(guī)定，青島有青島的規(guī)定，或者說(shuō)讓地方的房地產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源部門來(lái)做決定。

在這個(gè)問(wèn)題上，我覺(jué)得完全有必要說(shuō)清楚。應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的法律解釋，因?yàn)檫@個(gè)條款寫(xiě)在《物權(quán)法》上，對(duì)《物權(quán)法》的解釋當(dāng)然屬于全國(guó)人大常委會(huì)，具體說(shuō)來(lái)也就是法工委。不能再由政府或者哪個(gè)部門來(lái)解釋，更不能夠由下面各級(jí)政府來(lái)做解釋。如果沒(méi)有統(tǒng)一解釋，法律就亂了，而且這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫，統(tǒng)一做出法律解釋，非常有必要。

關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的含義，至少有三點(diǎn)：

第一點(diǎn)在“續(xù)期”，就是說(shuō)明期滿了以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來(lái)重新簽訂一個(gè)土地出讓合同，續(xù)期就是把原有的延續(xù)下去，所以這一點(diǎn)要說(shuō)清楚。不能夠像一般征收房子那樣，或者是拆掉、國(guó)家收回，也不能夠再來(lái)重新簽訂一個(gè)合同。

第二點(diǎn)是“自動(dòng)續(xù)期”，這個(gè)自動(dòng)續(xù)期就很重要，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期就說(shuō)明業(yè)主不需要自己主動(dòng)提出和申請(qǐng)。這涉及到法律效率問(wèn)題，如果不自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有交費(fèi)怎么辦？我覺(jué)得自動(dòng)續(xù)期的含義就是，沒(méi)有交費(fèi)他仍然有權(quán)在這居住。在轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，房屋期滿，如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受限制，這將會(huì)在民事流轉(zhuǎn)上起到影響，但并不對(duì)居住權(quán)利產(chǎn)生影響，因?yàn)闄?quán)利是自動(dòng)續(xù)期的。所以在權(quán)利上，他仍然享有房屋所有權(quán)，他仍然可以居住，但是在轉(zhuǎn)讓方面受到限制，因?yàn)樗�土地使用�?quán)過(guò)期了。

第三點(diǎn)，當(dāng)初寫(xiě)的時(shí)候只寫(xiě)自動(dòng)續(xù)期，并沒(méi)有寫(xiě)有償無(wú)償，當(dāng)時(shí)想留到以后來(lái)解決。在這個(gè)問(wèn)題上，將來(lái)解釋就非要說(shuō)清楚。如果是有償?shù)模�那要�?xiě)明續(xù)期有償要交費(fèi)，那有償交費(fèi)到底多少？從當(dāng)時(shí)情況來(lái)看，自動(dòng)續(xù)期當(dāng)然是數(shù)量不大，如果像現(xiàn)在溫州報(bào)上登的還要交幾十萬(wàn)塊錢，顯然負(fù)擔(dān)太大，這不合適。即使收費(fèi)，也應(yīng)該是一個(gè)數(shù)量比較少的。

全國(guó)人大法工委民法室原主任姚紅：

住宅用地與商業(yè)用地應(yīng)區(qū)別對(duì)待

我簡(jiǎn)單介紹一下《物權(quán)法》第149條出臺(tái)的背景。當(dāng)時(shí)起草《物權(quán)法》，涉及到房地關(guān)系時(shí)，最初曾做過(guò)兩個(gè)規(guī)定。一個(gè)規(guī)定是所謂“房隨地走”，國(guó)外立法一般規(guī)定如果土地使用權(quán)人收回土地，建筑物所有權(quán)人可以取回建筑物，當(dāng)時(shí)我們?cè)��?jīng)也做過(guò)這樣規(guī)定；第二個(gè)就是關(guān)于土地使用權(quán)到期以后的續(xù)期問(wèn)題，由于《土地管理法》當(dāng)時(shí)規(guī)定，期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除了因國(guó)家公共利益需要以外，原則上都應(yīng)準(zhǔn)許，所以我們最早有這樣兩條規(guī)定。

從第一個(gè)規(guī)定來(lái)看，還沒(méi)到全國(guó)人大常委會(huì)審議口就被否了，所以后來(lái)《物權(quán)法》里沒(méi)有這樣的規(guī)定。

第二個(gè)關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，我們提出之后到常委會(huì)審議時(shí)，有委員提出，建筑物土地使用權(quán)涉及到數(shù)億老百姓利益。到期以后大家都續(xù)期，是一個(gè)一個(gè)續(xù)，還是整個(gè)小區(qū)續(xù)，排隊(duì)都排不過(guò)來(lái)。所以后來(lái)《物權(quán)法》149條就規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，不用老百姓排隊(duì)去辦手續(xù)了。

續(xù)期要不要收費(fèi)，當(dāng)時(shí)這個(gè)問(wèn)題我們也提出來(lái)了。當(dāng)時(shí)認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決就行，大部分房屋都沒(méi)到期，等到期以后再說(shuō)，所以就把這問(wèn)題留下了。最早出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題是在2006年的青島，最后不了了之。

從理論上，有幾個(gè)問(wèn)題需要厘清。