《物權(quán)法》頒行后，第149條規(guī)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題，成為有爭論的問題。近日，在溫州出現(xiàn)的土地使用權(quán)期限屆滿需支付高額續(xù)費問題，再次引起了社會各界和法律界人士的高度關(guān)注。為此，中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費者權(quán)益保護法學(xué)會在京聯(lián)合舉辦了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會”。

與會專家們就如何正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的自動續(xù)期問題展開討論。此次會議既是對近日出現(xiàn)的土地使用權(quán)期限屆滿需支付高額續(xù)費問題的回應(yīng)，也是對即將啟動的民法典立法工作的展望，更是對住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的基本人權(quán)與合法權(quán)益的關(guān)照與維護。

中國政法大學(xué)終身教授江平：

何為自動續(xù)期不應(yīng)由地方政府解釋

我認為，由溫州市政府來解釋“什么叫自動續(xù)期”，這本身就是一個嚴重問題。就現(xiàn)在消息來看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經(jīng)面臨20年住宅期滿自動續(xù)期的問題。

這個問題又提出了一個問題，我國法律的適用、解釋，能不能每一個地方自己來做規(guī)定？溫州有溫州的規(guī)定，深圳有深圳的規(guī)定，青島有青島的規(guī)定，或者說讓地方的房地產(chǎn)管理部門、國土資源部門來做決定。

在這個問題上，我覺得完全有必要說清楚。應(yīng)該有一個統(tǒng)一的法律解釋，因為這個條款寫在《物權(quán)法》上，對《物權(quán)法》的解釋當然屬于全國人大常委會，具體說來也就是法工委。不能再由政府或者哪個部門來解釋，更不能夠由下面各級政府來做解釋。如果沒有統(tǒng)一解釋，法律就亂了，而且這個問題已經(jīng)迫在眉睫，統(tǒng)一做出法律解釋，非常有必要。

關(guān)于“自動續(xù)期”的含義，至少有三點：

第一點在“續(xù)期”，就是說明期滿了以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續(xù)期就是把原有的延續(xù)下去，所以這一點要說清楚。不能夠像一般征收房子那樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。

第二點是“自動續(xù)期”，這個自動續(xù)期就很重要，因為自動續(xù)期就說明業(yè)主不需要自己主動提出和申請。這涉及到法律效率問題，如果不自動續(xù)期，沒有交費怎么辦？我覺得自動續(xù)期的含義就是，沒有交費他仍然有權(quán)在這居住。在轉(zhuǎn)讓時會出現(xiàn)問題，房屋期滿，如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受限制，這將會在民事流轉(zhuǎn)上起到影響，但并不對居住權(quán)利產(chǎn)生影響，因為權(quán)利是自動續(xù)期的。所以在權(quán)利上，他仍然享有房屋所有權(quán)，他仍然可以居住，但是在轉(zhuǎn)讓方面受到限制，因為他土地使用權(quán)過期了。

第三點，當初寫的時候只寫自動續(xù)期，并沒有寫有償無償，當時想留到以后來解決。在這個問題上，將來解釋就非要說清楚。如果是有償?shù)�，那要寫明續(xù)期有償要交費，那有償交費到底多少？從當時情況來看，自動續(xù)期當然是數(shù)量不大，如果像現(xiàn)在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負擔太大，這不合適。即使收費，也應(yīng)該是一個數(shù)量比較少的。

全國人大法工委民法室原主任姚紅：

住宅用地與商業(yè)用地應(yīng)區(qū)別對待

我簡單介紹一下《物權(quán)法》第149條出臺的背景。當時起草《物權(quán)法》，涉及到房地關(guān)系時，最初曾做過兩個規(guī)定。一個規(guī)定是所謂“房隨地走”，國外立法一般規(guī)定如果土地使用權(quán)人收回土地，建筑物所有權(quán)人可以取回建筑物，當時我們曾經(jīng)也做過這樣規(guī)定；第二個就是關(guān)于土地使用權(quán)到期以后的續(xù)期問題，由于《土地管理法》當時規(guī)定，期滿前一年申請續(xù)期，除了因國家公共利益需要以外，原則上都應(yīng)準許，所以我們最早有這樣兩條規(guī)定。

從第一個規(guī)定來看，還沒到全國人大常委會審議口就被否了，所以后來《物權(quán)法》里沒有這樣的規(guī)定。

第二個關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，我們提出之后到常委會審議時，有委員提出，建筑物土地使用權(quán)涉及到數(shù)億老百姓利益。到期以后大家都續(xù)期，是一個一個續(xù)，還是整個小區(qū)續(xù)，排隊都排不過來。所以后來《物權(quán)法》149條就規(guī)定“自動續(xù)期”，不用老百姓排隊去辦手續(xù)了。

續(xù)期要不要收費，當時這個問題我們也提出來了。當時認為這個問題隨著經(jīng)濟發(fā)展再解決就行，大部分房屋都沒到期，等到期以后再說，所以就把這問題留下了。最早出現(xiàn)這個問題是在2006年的青島，最后不了了之。

從理論上，有幾個問題需要厘清。