民生證券專業(yè)經(jīng)濟學家，國家統(tǒng)計局原局長

房價到底會怎么樣變化，房地產(chǎn)形勢到底如何，從總體上看：第一，房地產(chǎn)增長時期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束。第二，房價上漲趨勢也還沒有結(jié)束，但是暴漲的趨勢，或者是暴利的時期已經(jīng)結(jié)束了。

基本的理由是，從房地產(chǎn)的形勢來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于一個增長時期，只是增長率在回落，而不是進入到一個增長率由正轉(zhuǎn)為負的長期趨勢。從房價的角度來看，主要是因為基本的消費需求依然比較強烈，改善性的消費需求更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價的上漲。但是暴漲暴利的時期確實已經(jīng)結(jié)束了，一方面房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅度上升，因此它的利潤空間也被成本擠掉了一塊，另外一方面各項政策的完善也相應壓制了一部分價格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房產(chǎn)稅的出臺，一定會極大地抑制投資、投機型的住房需求。

未來房地產(chǎn)的變化，更多會隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應求的發(fā)展狀態(tài)，因此，它的增長如果有相應的政策，肯定還是會增長比較快。問題是由于土地等諸多制約條件，因此增長也受到一定的抑制。這些地方由于供不應求，所以漲價壓力始終是存在。對于三四線城市來說，目前是供大于求，全國7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠遠跟不上供給，而從未來看，需求也不會明顯增加，因為對三四線城市而言，經(jīng)濟發(fā)展的恢復程度，經(jīng)濟發(fā)展未來的增長點遠不如一線城市，遠不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會繼續(xù)面臨困難，不會發(fā)生很快的變化。這是房地產(chǎn)形勢的總體的變化。

房地產(chǎn)什么時候會結(jié)束增長，房價什么時候會真正轉(zhuǎn)入下降？就是工業(yè)化、城市化、人口增長，這三個趨勢結(jié)束之后就會發(fā)生變化。這三個趨勢什么時候結(jié)束，我估計5—10年之后就會發(fā)生改變。5—10年之后中國的工業(yè)化大致完成，中國的城市化也接近了一個相對穩(wěn)定的水平，中國人口也由增長轉(zhuǎn)為下降，那個時候死亡人口大于出生人口，所以中國人口的總量可能到14.5億或者是14.7億的時候，開始轉(zhuǎn)為逐步的下降了，而不是再往上漲15億、16億……

到那個階段，就意味著賣房的人大于買房的人，市場就會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。而眼下這個趨勢是可以預見到的，因為對于大多數(shù)的城里人來說，未來的家庭住房會由目前的一套變?yōu)閮商�、三套，它會多出來，一個年輕的家庭將來會接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來房地產(chǎn)會多出來的發(fā)展趨勢。

至于最近一段炒出來的溫州20年的期限這些東西，那完全是因為對政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動延期，至少是政策上明確的。70年之后會不會變化？中國的住房沒有多少使用壽命能夠達到70年。第二，70年以后中國的政策也一定會改變，住宅土地一定會逐步地私有化。農(nóng)民宅基地已經(jīng)鼓勵可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個趨勢。未來城市里面的宅基地當然也要完全解決給個人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒有地下的所有權(quán)，這是不對的。因為目前大家都已經(jīng)交過錢了。

現(xiàn)在溫州說按房價的1/3補交土地出讓金，目前經(jīng)濟困難，下面土地主管部門可能想向消費者去收一點錢，但是這種做法肯定是不對的。70年到期以后的政策，目前是自動延期，沒有補交費用的國家層面的政策，地方政府做一些改變那完全他們自己的作為。

所以對于買房的人來說，對于想投資房的人來說，都要自己作一個總體的判斷，這就是我想告訴大家的。我記得在15年前，我在統(tǒng)計局當發(fā)言人，當時有人問我“你覺得買房好還是買車好？”那時候我說“買房要早，買車要遲”，后來果然被我言中了，早買房的人肯定有好處，早買車的人肯定要吃虧。基本的邏輯是，買房是中國供給世界需求，買車是世界供給中國需求。這樣一個邏輯決定將來車是越來越便宜，房子是越來越貴。

本文系4月23日邱曉華在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的演講節(jié)選，主辦方整理，未經(jīng)本人審閱