民生證券專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家，國家統(tǒng)計局原局長

房價到底會怎么樣變化，房地產(chǎn)形勢到底如何，從總體上看：第一，房地產(chǎn)增長時期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束。第二，房價上漲趨勢也還沒有結(jié)束，但是暴漲的趨勢，或者是暴利的時期已經(jīng)結(jié)束了。

基本的理由是，從房地產(chǎn)的形勢來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于一個增長時期，只是增長率在回落，而不是進入到一個增長率由正轉(zhuǎn)為負的長期趨勢。從房價的角度來看，主要是因為基本的消費需求依然比較強烈，改善性的消費需求更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價的上漲。但是暴漲暴利的時期確實已經(jīng)結(jié)束了，一方面房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅度上升，因此它的利潤空間也被成本擠掉了一塊，另外一方面各項政策的完善也相應(yīng)壓制了一部分價格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房產(chǎn)稅的出臺，一定會極大地抑制投資、投機型的住房需求。

未來房地產(chǎn)的變化，更多會隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，它的增長如果有相應(yīng)的政策，肯定還是會增長比較快。問題是由于土地等諸多制約條件，因此增長也受到一定的抑制。這些地方由于供不應(yīng)求，所以漲價壓力始終是存在。對于三四線城市來說，目前是供大于求，全國7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠遠跟不上供給，而從未來看，需求也不會明顯增加，因為對三四線城市而言，經(jīng)濟發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟發(fā)展未來的增長點遠不如一線城市，遠不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會繼續(xù)面臨困難，不會發(fā)生很快的變化。這是房地產(chǎn)形勢的總體的變化。

房地產(chǎn)什么時候會結(jié)束增長，房價什么時候會真正轉(zhuǎn)入下降？就是工業(yè)化、城市化、人口增長，這三個趨勢結(jié)束之后就會發(fā)生變化。這三個趨勢什么時候結(jié)束，我估計5—10年之后就會發(fā)生改變。5—10年之后中國的工業(yè)化大致完成，中國的城市化也接近了一個相對穩(wěn)定的水平，中國人口也由增長轉(zhuǎn)為下降，那個時候死亡人口大于出生人口，所以中國人口的總量可能到14.5億或者是14.7億的時候，開始轉(zhuǎn)為逐步的下降了，而不是再往上漲15億、16億……

到那個階段，就意味著賣房的人大于買房的人，市場就會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。而眼下這個趨勢是可以預(yù)見到的，因為對于大多數(shù)的城里人來說，未來的家庭住房會由目前的一套變?yōu)閮商�、三套，它會多出來，一個年輕的家庭將來會接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來房地產(chǎn)會多出來的發(fā)展趨勢。

至于最近一段炒出來的溫州20年的期限這些東西，那完全是因為對政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動延期，至少是政策上明確的。70年之后會不會變化？中國的住房沒有多少使用壽命能夠達到70年。第二，70年以后中國的政策也一定會改變，住宅土地一定會逐步地私有化。農(nóng)民宅基地已經(jīng)鼓勵可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個趨勢。未來城市里面的宅基地當(dāng)然也要完全解決給個人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒有地下的所有權(quán)，這是不對的。因為目前大家都已經(jīng)交過錢了。

現(xiàn)在溫州說按房價的1/3補交土地出讓金，目前經(jīng)濟困難，下面土地主管部門可能想向消費者去收一點錢，但是這種做法肯定是不對的。70年到期以后的政策，目前是自動延期，沒有補交費用的國家層面的政策，地方政府做一些改變那完全他們自己的作為。

所以對于買房的人來說，對于想投資房的人來說，都要自己作一個總體的判斷，這就是我想告訴大家的。我記得在15年前，我在統(tǒng)計局當(dāng)發(fā)言人，當(dāng)時有人問我“你覺得買房好還是買車好？”那時候我說“買房要早，買車要遲”，后來果然被我言中了，早買房的人肯定有好處，早買車的人肯定要吃虧�；�本的邏輯是，買房是中國供給世界需求，買車是世界供給中國需求。這樣一個邏輯決定將來車是越來越便宜，房子是越來越貴。

本文系4月23日邱曉華在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的演講節(jié)選，主辦方整理，未經(jīng)本人審閱