試點(diǎn)情況如何？

——有示范作用，但效果不明顯

雖然還沒(méi)有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今已試行5年多，效果如何？朱中一認(rèn)為，與國(guó)外相比，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果并不明顯。但釋放了一個(gè)積極信號(hào)：房地產(chǎn)稅一定會(huì)收，只是時(shí)間問(wèn)題。同時(shí)可為房地產(chǎn)稅框架建設(shè)提供參考。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴記者，兩個(gè)試點(diǎn)出現(xiàn)的最大問(wèn)題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購(gòu)買(mǎi)房屋成本，影響房企去庫(kù)存。

如何影響樓市？

——短期內(nèi)可能影響不大

房地產(chǎn)稅對(duì)樓市有何影響備受市場(chǎng)關(guān)注。多位專(zhuān)家向中新網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)稅如果落地，將有助于樓市抑制投資、投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)成交、房?jī)r(jià)影響到底有多大，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評(píng)判。

張大偉指出，“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長(zhǎng)期依賴(lài)房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求，相關(guān)稅收依然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者支付。”

張大偉預(yù)測(cè)，從試點(diǎn)城市看，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高，按照?qǐng)?zhí)行周期估計(jì)，開(kāi)始執(zhí)行的5年內(nèi)對(duì)樓市整體影響不會(huì)大。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)記者分析，房地產(chǎn)稅對(duì)樓市更多是長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，土地、財(cái)稅、金融三大樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將完善。

你要多交錢(qián)嗎？

——區(qū)別征稅概率大 一定范圍或免征

“房地產(chǎn)稅開(kāi)征，業(yè)主要多交錢(qián)嗎？”這是準(zhǔn)購(gòu)房者和已購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題。

多位專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)稅包含類(lèi)目復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)，目前怎么征、征多少等具體問(wèn)題還在研究階段，即便是兩個(gè)試點(diǎn)城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善。這些未知因素將會(huì)決定買(mǎi)房是否要比以前多交錢(qián)。

以試點(diǎn)城市上海為例，按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個(gè)家庭人均擁有住房60平米（含）以上購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)需要按超過(guò)部分總價(jià)的70%為稅基繳稅，成交單價(jià)在4.5萬(wàn)元以上稅率為0.6%，4.5萬(wàn)元以下稅率為0.4%。嚴(yán)躍進(jìn)為記者算了一筆帳，一個(gè)擁有180平米住房的三口之家，人均住房面積達(dá)到60平米，現(xiàn)在想要新購(gòu)一套100萬(wàn)元的住房，這100萬(wàn)元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設(shè)每平米價(jià)格在4.5萬(wàn)元以上，需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬(wàn)元（需繳稅部分市場(chǎng)價(jià)）*70%*0.6%（稅率），即稅金為0.42萬(wàn)元。“鑒于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整，這成了實(shí)實(shí)在在多出來(lái)的成本。”

朱中一表示，從試點(diǎn)城市來(lái)看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)。據(jù)此推測(cè)，房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)定一定的免征范圍，對(duì)首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。

“他山之石”如何借鑒？

——國(guó)外稅基評(píng)估價(jià)多低于市場(chǎng)價(jià)

其他國(guó)家是如何收房地產(chǎn)稅的？據(jù)了解，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、德國(guó)等百余個(gè)國(guó)家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估價(jià)為稅基，評(píng)估價(jià)隔幾年會(huì)適度調(diào)整。

專(zhuān)家建議，我國(guó)房地產(chǎn)稅可參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，但不能照搬，需要針對(duì)中國(guó)國(guó)情進(jìn)行改進(jìn)。

謝逸楓建議，我國(guó)房地產(chǎn)稅要重點(diǎn)考慮四點(diǎn)：一是應(yīng)廣泛征求老百姓意見(jiàn)，法理理順、時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場(chǎng)健康。三是防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)。四是不增加自住型購(gòu)房者買(mǎi)房購(gòu)房成本。