盡管部分熱點城市陸續(xù)出臺了新一輪的限購政策，但是樓市仍是“高燒”不止。海通證券研究所副所長、專業(yè)宏觀債券分析師姜超在昨日招商銀行廣州分行四季度財富管理投資策略報告會上表示，上半年地產(chǎn)銷售額同比增長近50%，但居民購房使用的交易杠桿已近六成，邊際杠桿率接近極限，2016年或是中國房地產(chǎn)市場的歷史大頂，未來需提防泡沫破裂。

每月1萬億信貸約半數(shù)是房貸

2016年中國經(jīng)濟增速保持平穩(wěn)，其中火爆的房地產(chǎn)做出了重要貢獻(xiàn)，前8個月地產(chǎn)銷售面積同比增長近30%，也帶動地產(chǎn)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在姜超看來，今年的地產(chǎn)銷售或已接近歷史頂部，未來面臨極大的下行風(fēng)險。

數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的月均房貸1800億元，去年是2500億，今年的月均貸款已接近5000億元，每個月1萬億的信貸一半左右是房貸。姜超認(rèn)為，今年火爆的房地產(chǎn)銷售已與人口結(jié)構(gòu)無關(guān)，而是源于居民拼命貸款買房。

而從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而今年的貸款占比已經(jīng)超過50%，意味著首付比例不到一半，已經(jīng)低于美國金融危機之前2007年時平均50%的首付比例。

從房貸GDP的比重來看，房貸加杠桿也是不可持續(xù)的。姜超表示，中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP的比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史最高點相當(dāng)接近，表明中國居民購房已將杠桿用到極限，2016年或是中國房地產(chǎn)市場的歷史大頂。

北上深存款增速基本歸零

本輪房價上漲于20 15年，以北上深一線及周邊城市領(lǐng)漲。姜超認(rèn)為，本輪房價的上漲屬于徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，因為房價漲幅與G D P增速無關(guān)，而與存款增速高度相關(guān)。深圳當(dāng)年的存款增速高達(dá)70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

“明年的投資策略是遠(yuǎn)離樓市，加強資產(chǎn)配置”，姜超表示，圍繞預(yù)期從通脹向通縮的轉(zhuǎn)化，資產(chǎn)配置的重心將從實物資產(chǎn)重新回到金融資產(chǎn)。從確定性角度來看，債市優(yōu)于股市優(yōu)于商品，而穩(wěn)定低估值的藍(lán)籌股相當(dāng)于高票息的永續(xù)債券，其價值優(yōu)于長期國債。