最難受的是高價地王們

眾所周知，房價飛漲與地王頻出一向都是相輔相成的，兩者相互促進相互推動。尤其是在2016年里，成為全國地王出現(xiàn)最多的一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年里一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，全國超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創(chuàng)造了歷史紀錄。

在房價一天一漲的時候，多高的土地價格都被認為是合理的，但在央行收緊貸款，甚至可能收緊開發(fā)貸的情況下，地王們就變成了燙手的山芋。一旦樓市仍處于低谷期，地王項目的首期價格就難以達到預期，甚至會平價甚至虧本賣房。這也是開發(fā)商最不愿意看到的。

業(yè)內(nèi)人士表示，加大查處違規(guī)入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高端住宅市場產(chǎn)生較大影響。一線城市高端住宅會出現(xiàn)有價無市的狀況，大量持有“地王”的開發(fā)企業(yè)面臨較大壓力。

當前北京市場中的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的勢頭。根據(jù)亞豪統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年9月，北京7萬+公寓豪宅共實現(xiàn)成交563套，成交面積7.71萬平方米，環(huán)比上月分別增加118%、72%。這也是自6月之后，公寓豪宅成交再創(chuàng)歷史新高。

不過進入到10月之后，受到“9·30新政”影響，10月1-10日10天時間里7萬+公寓成交量迅速跌落至20套，按照這一趨勢計算，預計整個10月公寓豪宅成交量將不足百套。

對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，“9·30新政”之后，豪宅市場供應節(jié)奏將顯著放緩，年底前豪宅供應市場將進入冰凍期。對于尚未入市的“地王”項目而言，面對新政下首付成數(shù)的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實力。如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。

但同時也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于一些民營房企拿地時高舉高打，通過“加杠桿”高價拿地，這類房企杠桿資金一般為2年周期，一旦市場不能回暖，地王項目被迫延期，就很可能面臨資金鏈斷裂的危險。

業(yè)內(nèi)評新政

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅： 北京公寓豪宅市場成交將陷入持續(xù)低迷

郭毅分析認為，低利率、高杠桿和人民幣貶值預期是此輪房地產(chǎn)熱潮的三大推升要素，其中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產(chǎn)熱潮當中，高資產(chǎn)客群所面向的豪宅市場也表現(xiàn)踴躍。不過進入10月之后，公寓豪宅市場一路“高歌猛進”的勢頭被新一輪“9·30新政”強勢終結(jié)。

從調(diào)控細節(jié)來看，首付成數(shù)的提高對于豪宅客群來說影響較大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以總價2000萬元的一套豪宅產(chǎn)品為例，新政后首付款比之前多出400萬元，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始延遲購房計劃。受此影響，預計整個10月份一直到年底，北京公寓豪宅市場成交將陷入持續(xù)低迷當中。

不過郭毅同時認為，目前的豪宅市場當中高地價豪宅所占比重已明顯加大，而未來的豪宅市場構成也更多的是“地王”產(chǎn)品，在地價成本高企的壓力之下，豪宅市場價格下調(diào)的空間相對較小。相信住建部門在審批“地王盤”的預售及現(xiàn)售價格時，也會充分考慮到開發(fā)成本，因此新豪宅的價格仍將保持在合理范疇內(nèi)。

而對于在售的老豪宅來說，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供應的住宅地塊均明確了90平方米以下戶型占到70%以上的開發(fā)規(guī)模，使得北京樓市未來的市場供給將以中小戶型為主。而當前140平方米以上中大戶型為主的豪宅產(chǎn)品反而體現(xiàn)出自身的稀缺價值，未來雖然會面臨購房需求減少的市場狀況，但同時供應量也會出現(xiàn)大幅下滑，因此價格也將企穩(wěn)。綜合來看，“9·30新政”將可能很快作用到樓市成交量上，造成簽約套數(shù)的下滑，但包括豪宅在內(nèi)的新房價格仍將保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉：

這一輪價格調(diào)整幅度約在15%-20%

張大偉在他的自媒體公眾號“大偉看樓市”中表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%（注意是報價下調(diào)，并非成交價）。

并且，短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，買賣雙方依然在博弈過程中。不過預計房價在成交量下調(diào)1-2個月后，會有明顯松動的可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

張大偉認為，最終能夠影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果，針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房價的調(diào)整幅度會小很多。

因此，張大偉認為，與其預測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看央行對于信貸“水龍頭”的控制。按照以往調(diào)控經(jīng)驗預估算的話，這一輪的調(diào)整幅度應該在15%-20%左右。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉：

市場降溫，房價漲幅縮小并企穩(wěn)

胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢。

胡景暉認為，有了政策的強力調(diào)控，市場接下來肯定會進入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。