中國房價(jià)飛漲的原因

自2006年以來，中國房價(jià)一直處于快速上漲的狀態(tài)，2008年的全球金融危機(jī)只是一個(gè)短暫的停歇，究其根本原因還是以下四個(gè)方面：

1、需求方面的購買力因素。中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展帶來的居民收入的持續(xù)增加，使得人們對未來收入一直有更高的預(yù)期和信息，同時(shí)積累了大量的儲(chǔ)蓄，因此居民的購買力持續(xù)增強(qiáng)。同時(shí)，人們的收入差距也導(dǎo)致高收入群體可以承受超出平均房價(jià)收入比的更高的價(jià)格。

2、需求方面的預(yù)期因素。中國的戶籍制度和教育與中心城市工作生活等資源的稀缺性，和新增勞動(dòng)力人口不斷流入核心城市的長期趨勢，不斷推高了人們對房產(chǎn)的價(jià)值判斷。而中國房價(jià)的長期上漲也造成了房價(jià)易漲難跌的印象，同時(shí)房地產(chǎn)的抗通脹屬性也進(jìn)一步加強(qiáng)了購房預(yù)期，且房地產(chǎn)持有和繼承的成本很低，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅尚未實(shí)施，使得這方面資產(chǎn)成為人們長期持有的最佳選擇，購買需求遠(yuǎn)大于出售的意愿。

3、供給方面的稀缺性。核心城市核心城區(qū)面積有限、土地供應(yīng)的招拍掛體系，使得供給落后與需求成為常態(tài)，地方政府的土地財(cái)政依賴性也成為控制供給的自然動(dòng)機(jī)。

4、契約精神的缺失和政府調(diào)控的需求抑制、非市場手段往往導(dǎo)致需求非理性泡沫，人們認(rèn)為房價(jià)只漲不跌，如果下跌就去維權(quán)，政府會(huì)由于維穩(wěn)因素偏袒消費(fèi)者。

本輪房價(jià)暴漲還有兩個(gè)短期因素：一是資金避險(xiǎn)因素，中國股市剛剛經(jīng)歷暴跌，投資海外又受到限制，美元進(jìn)入強(qiáng)周期，人民幣貶值預(yù)期過大，大量個(gè)人資金處于避險(xiǎn)考慮進(jìn)入房地產(chǎn)；二是政策避險(xiǎn)因素，政府推動(dòng)而不是靠市場自身判斷進(jìn)行去庫存，發(fā)現(xiàn)房價(jià)過快上漲后，又從戶籍等購房資格方面出臺(tái)抑制需求政策，人們出于對購房門檻不確定性的恐慌，提前購房，躲避政策限制等不確定性因素。

可以看到，歷史上對需求出臺(tái)多次限制抑制政策措施，都沒有改變房價(jià)長期上漲的市場趨勢，抑制需求也無法真正減少需求。因此只有建立市場化、法治化的科學(xué)供給體系，政府不干預(yù)商品房供給，而通過提供低收入和保障群體的政策住房供給體系，才是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的供給側(cè)改革之道。

中國房地產(chǎn)多年高速發(fā)展，根本上還是依賴于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人們收入的持續(xù)提高和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)快速提升，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩、收入預(yù)期改變、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢時(shí)，人們購房需求就會(huì)發(fā)生較大變化，我們預(yù)期這個(gè)改變可能在2019-2020年左右開始顯現(xiàn)。

因此，在以上這些因素不會(huì)改變的情況下，限購、限貸等抑制需求的政策措施，雖然短期能夠抑制成交量，但長期并不能改變大的趨勢和市場規(guī)律，而且會(huì)引發(fā)人們對政策避險(xiǎn)的“假離婚購房”等諸多非理性行為，與政策初衷背道而馳。只有通過政府對合同的法治和對契約精神的保護(hù)，才能逐步消除非理性泡沫。因此政府政策的制定，必須同時(shí)以市場供求規(guī)律和市場契約精神為核心基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期可持續(xù)發(fā)展為中心目標(biāo)，才能走出房價(jià)刺激暴漲和抑制剎車的劇烈動(dòng)蕩怪圈，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為人們安居樂業(yè)的社會(huì)穩(wěn)定器，成為城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器。