土地"限購(gòu)令"密集頒發(fā) 高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少
作者:未知 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2016年10月28日 【字體:大 中 小】
今年以來(lái),和全國(guó)樓市一級(jí)交易市場(chǎng)一同熱鬧的,還有各地的土地市場(chǎng)。而在“9·30”調(diào)控新政陸續(xù)推出后,針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控細(xì)則也陸續(xù)浮出水面。一時(shí)間,“搖號(hào)競(jìng)標(biāo)”“限購(gòu)令”“禁買令”等各種土地出讓的招拍掛新規(guī)紛紛登場(chǎng)亮相,并且在近期的土地市場(chǎng)立竿見(jiàn)影。
土地“限購(gòu)令”密集頒發(fā)
最新一個(gè)針對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的城市是珠海。10月25日,珠海市發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》其中提到,企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買土地保證金不得低于出讓起始價(jià)的50%。同時(shí),采取“限最高地價(jià)、競(jìng)配保障房”的舉措,抑制住宅用地出現(xiàn)高溢價(jià)率等情況。
事實(shí)上,在珠海針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則之前,已經(jīng)有多個(gè)城市針對(duì)土地競(jìng)拍全過(guò)程,進(jìn)行了“多維度”的要求。
據(jù)媒體報(bào)道,日前西安市國(guó)土資源局新掛一宗商住居住用地,根據(jù)地塊出讓公告顯示,本次掛牌不接受聯(lián)合競(jìng)買,并且掛牌出讓設(shè)定最高限價(jià),報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià),停止掛牌。
時(shí)間再往前追溯。10月中旬,南京土地市場(chǎng)正式掛牌9宗地塊,這也是南京樓市調(diào)控新政后首次土地拍賣。值得一提的是,在地塊出讓公告中,記者發(fā)現(xiàn)此次“競(jìng)買資格”中新增一項(xiàng)內(nèi)容:“所有參與我市商住、住宅用地的競(jìng)買人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)(含暫定資質(zhì))。開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股股東、集團(tuán)成員企業(yè)不得報(bào)名競(jìng)買同一宗地塊。”并且,還同時(shí)規(guī)定已通過(guò)搖號(hào)取得地塊的競(jìng)買人不得參加同一批剩余地塊的搖號(hào)活動(dòng)。這已經(jīng)是繼今年8月調(diào)整土拍規(guī)則執(zhí)行“搖號(hào)決定競(jìng)得者”后,再次升級(jí)了規(guī)則。
無(wú)獨(dú)有偶,在此之前幾天,合肥市政府也曾對(duì)合肥土地“競(jìng)買人”的身份有了更明確的界定:競(jìng)買人報(bào)名參與指定區(qū)域的居住用地競(jìng)買時(shí),每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買。
管控手段更加嚴(yán)格
一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)指出,上述城市出臺(tái)的政策五花八門,盡管短期來(lái)看都會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響,但有些規(guī)定顯得“簡(jiǎn)單粗暴”,實(shí)際上未必能收獲預(yù)期效果。“從這一點(diǎn)來(lái)看,北京的土地市場(chǎng)更加成熟,管控的手段和方式雖然嚴(yán)格,但也更加理性。”該人士表示。
日前,北京土地市場(chǎng)再推出2宗位于房山區(qū)的商辦地塊,其中明確了50%以上需要自持經(jīng)營(yíng)20年以上,且不得設(shè)計(jì)成為類居住類產(chǎn)品。這兩宗地塊與此前掛牌的兩宗分別位于大興區(qū)、海淀區(qū)的地塊,共同成為“9·30”新政試點(diǎn)的首批地塊。根據(jù)《補(bǔ)充公告》稱,這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格,當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí),則不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。
土地市場(chǎng)現(xiàn)“退燒”跡象
根據(jù)國(guó)土資源部下屬部門日前發(fā)布的《2016年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)檢測(cè)報(bào)告》顯示,針對(duì)全國(guó)主要城市的監(jiān)測(cè)中,住宅地價(jià)的增長(zhǎng)仍然較快,其中,長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均處于高位運(yùn)行;環(huán)渤海地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)。北京、上海、廣州的住宅地價(jià)環(huán)比增速仍超過(guò)3.0%,屬快速增長(zhǎng),上海市增速高達(dá)6.91%,深圳市增速繼續(xù)回落。各城市綜合、住宅地價(jià)同比增速均超過(guò)10%,處于高位運(yùn)行。
事實(shí)上,四季度伊始,伴隨著各地樓市調(diào)控政策的出臺(tái),樓市成交量的下降,土地市場(chǎng)正在明顯退燒。某地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在調(diào)控政策繼續(xù)深入的背景下,8月、9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10月份明顯衰減,尤其是高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少。10月以來(lái)(截至10月26日),全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊18宗、超過(guò)5億的地塊40宗。其中,累計(jì)10億以上的地塊中,溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有14宗,主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌;大部分城市的土地成交相比此前均有所降溫。
對(duì)此,某市場(chǎng)分析人士指出,房企的資金寬裕是導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)的主要原因。目前,部分城市開(kāi)始收緊房企能夠獲得廉價(jià)資金的途徑,有利于土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。
出讓規(guī)則或有更多創(chuàng)新
多位業(yè)內(nèi)人士都表示,此次扎堆而出的土地出讓新規(guī)來(lái)勢(shì)兇猛,和各地政府抑制土地價(jià)格的迫切需求是有關(guān)系的。“土地成交價(jià)格過(guò)高毫無(wú)疑問(wèn)是高房?jī)r(jià)的推手,所以能夠想到通過(guò)控制源頭來(lái)打擊泡沫,無(wú)可厚非。”某不愿具名的行業(yè)內(nèi)資深人士如是說(shuō)。
有市場(chǎng)人士指出,目前出臺(tái)的各種關(guān)于土地出讓的相關(guān)限制的規(guī)定,可以理解為接下來(lái)的政策在做一些嘗試性的調(diào)整,具體就是對(duì)土地的出讓做技術(shù)性的、更務(wù)實(shí)的協(xié)調(diào),應(yīng)該是積極有效的。該人士進(jìn)一步指出:“從實(shí)際情況來(lái)講,我認(rèn)為有些規(guī)定可能讓房企和社會(huì)公眾難以接受。那么就需要通過(guò)接下來(lái)的市場(chǎng)檢驗(yàn)這樣的規(guī)定是否有效,如果沒(méi)有效果的話,悄無(wú)聲息的暫停也很正常;如果有效的話,很有可能會(huì)引起其他城市的積極借鑒。”
而在某研究院智庫(kù)中心研究院總監(jiān)看來(lái),類似“搖號(hào)拿地”這種做法很容易引起爭(zhēng)議,因?yàn)椴](méi)有真正實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格的打壓。此外,從目前已經(jīng)推出的各種規(guī)定來(lái)看,后續(xù)還可能會(huì)有相關(guān)的動(dòng)作,比如繼續(xù)嘗試一些創(chuàng)新模式。“據(jù)我了解,目前一些城市還在研究針對(duì)企業(yè)注冊(cè)地拿地的想法。此外,未來(lái)也不排除會(huì)出現(xiàn)利用相關(guān)稅收政策進(jìn)行拿地管控的思路。”但他同時(shí)認(rèn)為,離這一想法的真正落實(shí)還有很長(zhǎng)距離。
此外,他還指出,無(wú)論最后有多少新規(guī)可以長(zhǎng)期執(zhí)行,但加強(qiáng)資金審查,包括土地出讓金的繳納將會(huì)在未來(lái)引起地方政府的重視。“過(guò)去雖有相關(guān)政策,但沒(méi)有很好落實(shí);未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這一部分。”
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