所以目前，一線城市整體購房需求已經(jīng)到了臨界點(diǎn)

現(xiàn)在一線城市的二手房領(lǐng)域漸漸出現(xiàn)愿意接受還價(jià)的賣家了。

雖然政策是10月就開始陸續(xù)出臺(tái)，但市場變化在9月就發(fā)生了。二手房中介門店新增來客的數(shù)量明顯變少，說明這一波置換的熱潮到尾聲了。短期內(nèi)，置換型改善群體的房價(jià)到頂了，而今年的成交主要就是置換改善人群在買。一線城市整體的購房需求已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)了。

當(dāng)市場出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，購房最堅(jiān)決的是剛需人群，改善需求的彈性比較大——市場不行就停下來等。這也會(huì)造成一個(gè)情況，未來中高端物業(yè)的價(jià)格最不穩(wěn)固，高端房的銷售折扣可能是所有類型里最大的。

房地產(chǎn)市場一直有種說法：高端房最保值、升值快。但這要看環(huán)境：在上漲周期里，這部分房子確實(shí)是漲價(jià)最快的，而在市場被調(diào)控的時(shí)候，最先跌的也是中高端房。本地戶籍家庭不允許買第三套房，外地投資客不允許買房。只有改善型需求有能力、有資格買中高端房，而這部分需求又是彈性最大的，情況不好就不換了。

市場結(jié)構(gòu)決定了中高端房的價(jià)格彈性最大。置換型人群的目標(biāo)區(qū)間內(nèi)、600萬元到1000萬元的住宅，未來10%的價(jià)格彈性空間是可期待的。

這意味著：二線城市還蘊(yùn)藏著一波未來行情

一線樓市的潛力沒那么大了，那二線城市呢?

在最近的調(diào)查里我們發(fā)現(xiàn)，二線城市中的南京和蘇州投資客的比例都相當(dāng)高。南京的購房者中投資客的比例超過3成，蘇州購房的投資者比例甚至接近7成。而上海投資客最多的時(shí)候也只占購房者的4成。

一線城市早早就限購了，而且限購的措施不斷優(yōu)化，二線城市此前卻沒有這么嚴(yán)的限制。同時(shí)，二線城市、計(jì)劃單列市有被一線城市擠出的人口，同時(shí)也有來自周邊城鄉(xiāng)的人口凈流入，在就業(yè)、教育、醫(yī)療和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上也具備相對優(yōu)勢。

因此，二線城市未來房地產(chǎn)市場的大致變化會(huì)走北上廣深的老路，它們的**還會(huì)被再次挖掘，直到像一線城市一樣，把本地改善需求也挖掘殆盡。

從目前來說，二線城市至少還蘊(yùn)藏著一波未來行情。盡管現(xiàn)在二線城市也全面限購，房價(jià)也會(huì)有下挫的過程，但這只是壓低了市場情緒，并不是購買力不足。等到市場逐漸接受和消化了政策或者限購松綁，**還會(huì)再次釋放。到那時(shí)，成交量持續(xù)攀升，帶動(dòng)價(jià)格上漲。這個(gè)過程會(huì)比較長，可能需要3年以上的完整周期才能實(shí)現(xiàn)。

二線城市的下一輪上漲和2015年到2016年的一線城市行情相比，相同的是置換需求到頂、投資客離場，達(dá)到基本平衡，不同的是量價(jià)的漲幅不會(huì)有那么大。

短期內(nèi)，一二線城市調(diào)控還可能加碼，直到需求被擠向三線城市

這輪調(diào)控的主旨是控風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)查拿地的資金來源，防止風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到銀行，范圍也會(huì)越來越廣，企業(yè)發(fā)債的資金和信貸的資金都不能用于拿地;通過限購，把需求擠到三線城市幫助去庫存。

政府一直樂見于房地產(chǎn)市場向上發(fā)展，所以即便出政策去杠桿，也不會(huì)抽得那么狠。主要還是要通過引導(dǎo)資金的合理分布來降低風(fēng)險(xiǎn)。資金集中在企業(yè)和投資者手里很容易高風(fēng)險(xiǎn)。

如果達(dá)不到擠壓需求去三線城市的效果，政府可能會(huì)在一二線城市限購的持續(xù)期和力度方面進(jìn)一步加碼，還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。