大清早上班路上，旺財(cái)準(zhǔn)時(shí)就收到了統(tǒng)計(jì)局的70城數(shù)據(jù)�？纯磾�(shù)據(jù)，只想推推鼻梁上的墨鏡，微微一笑。

不出所料，樓市已被冰封，一線城市房價(jià)穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)。調(diào)控下的熱點(diǎn)二線城市幾乎都齊刷刷地縮小漲幅，成都甚至出現(xiàn)微降。排在漲幅前列的已被被長沙、鄭州等之前相當(dāng)?shù)驼{(diào)的一些城市取代。

旺財(cái)此前一直說，調(diào)控就是要穩(wěn)房價(jià)!穩(wěn)房價(jià)!穩(wěn)房價(jià)!所以，雖然這些熱點(diǎn)城市大部分還是在繼續(xù)漲，但漲幅已經(jīng)大幅縮小了。當(dāng)然也可以換成統(tǒng)計(jì)局的說法：一二線城市降溫了!而且，10月下半個(gè)月比10月上半個(gè)月跌了一滴滴喲。

旺財(cái)一貫的觀點(diǎn)是長期看好的死多派：調(diào)控的效果只是短期的，不能改變一二線城市房價(jià)長期看漲的趨勢。同時(shí)，一線城市隨著集聚效應(yīng)的不斷增加，房產(chǎn)的價(jià)值必定超過二線。

不過，長期看多，短期也難操作。所以，旺財(cái)請來了一位朋友，他對于緊接著的下一波行情看得更清晰。

旺財(cái)這位朋友，宋會雍，知名地產(chǎn)公司資深研究員。有十幾年的房地產(chǎn)市場研究和咨詢經(jīng)驗(yàn)，擅長基于大量的市場成交、銷售數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果分析和判斷市場，對一手房和二手房市場狀況都有獨(dú)立見解。

在他看來，目前一線城市已經(jīng)挖不出金子了，但二線城市卻還有機(jī)會。

首先要清楚：這輪房價(jià)漲，是誰撐起來的?

這一波價(jià)格的上漲，驅(qū)動(dòng)點(diǎn)主要在“地王”，而且突出特點(diǎn)是國企、央企拿地王更多。土地賣了高價(jià)，自然帶動(dòng)對未來房價(jià)的預(yù)期。

在這段時(shí)間，一線市場有了一個(gè)和以往不同的變化——投資客不來了。投資客原本在每一波市場上漲中都起了很大的作用，歷史上最高曾經(jīng)占到成交量的40%。但這一輪他們的作用非常弱，成交占比一直沒有超過10%。

作用最大的是誰?自住改善需求人群。

行將結(jié)束的本輪行情，是投資者出貨、自主改善需求接盤。從交易房屋類型上也能看出這種變化：1000萬元以下的特別好賣，尤其是600萬元到800萬元的區(qū)間;1000萬以上的豪宅也賣得掉，但價(jià)格上漲非常遲緩;公寓類產(chǎn)品受歡迎，別墅類產(chǎn)品少有人買。

一句話，置換型購房者的比例上升非常快!

舉個(gè)上海的例子：2015年年初，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)通過置換改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成;中環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)到了8.5成;中外環(huán)間2015年年初置換改善買房的比例是5成，年底上升到7成多到8成;外環(huán)線以內(nèi)現(xiàn)在的置換改善購房人群也接近8成了。

這個(gè)數(shù)字變化透露出來的信號是，購買力主要是改善的人群帶動(dòng)的，先賣房，再買房。這和之前的情況相比發(fā)生了明顯變化，說明房屋購買力一層一層往下深挖得也快到底了。剛才上海的例子中，未來房價(jià)提升，還是只能通過改善型人群來實(shí)現(xiàn)，但再改善已經(jīng)越來越難，房價(jià)提升也不會出現(xiàn)和過去兩年類似的情況了。

進(jìn)行到現(xiàn)在，一線城市的房價(jià)，挖得差不多了

一線城市一直都有限購，即便是現(xiàn)在部分銀行貸款收緊，也有年尾信貸額度告罄的階段性因素。再次調(diào)控能夠暫時(shí)壓制需求，但大家對未來發(fā)展走勢的判斷不會發(fā)生太大轉(zhuǎn)變，甚至，反彈的預(yù)期還會變得更加明確。

但還會“彈”得像過去這么厲害嗎?實(shí)際上，經(jīng)過了2015年到2016年的這一輪上漲，一線城市的房價(jià)已經(jīng)被挖掘得差不多了，很多指標(biāo)都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

還是以上海為例，首先是非戶籍外來人口的逆轉(zhuǎn)。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50萬到60萬，2009年新增80多萬，2010年開始連年快速下降，到2015年，新增人口變成了負(fù)數(shù)——人口凈流出了。

近幾年出生率低，戶籍人口在下降，現(xiàn)在新增人口也沒有了。這會導(dǎo)致本來比較穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)被破壞，而人口結(jié)構(gòu)會進(jìn)一步影響購房需求。

其次是租賃市場。上海的房屋租賃價(jià)格通常每年都有小幅上漲，但2016年3月之后房租就不漲了。這說明居民收入沒有增加且人口在凈流出，直接的結(jié)果就是未來租金回報(bào)率進(jìn)一步下降。

于是在政府調(diào)控的作用之下，一線城市會橫盤比較久的時(shí)間——可能比歷史上曾經(jīng)任何一次的調(diào)整時(shí)間都會更長、程度也會更深。長期的橫盤，會讓一線城市的房價(jià)會出現(xiàn)下調(diào)空間。