房企轉(zhuǎn)型 能否挨過這個(gè)冬天

“930”新政以來，除了成交量明顯下滑以外，更讓開發(fā)商頭疼的是主管部門的約談。約談內(nèi)容主要是對(duì)以往要求的規(guī)范行為進(jìn)行進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，對(duì)一直以來開發(fā)商慣用的虛假夸大宣傳、散布漲價(jià)信息、通過排號(hào)向買房人收取定金、捂盤惜售等行為都將進(jìn)行規(guī)范和懲罰。這一切都讓樓市率先感受到了凜冬將至的寒冷。

在中國(guó)樓市的歷史中，每次調(diào)控寒冬的到來，都會(huì)有房企被淘汰掉�，F(xiàn)在的恒大、雅居樂、佳兆業(yè)等巨無霸房企也都曾遭遇過資金鏈斷裂、險(xiǎn)些破產(chǎn)的困難時(shí)刻。前車之鑒加上多年來屢經(jīng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，使得開發(fā)商們?cè)谡{(diào)控新政面前顯得早有準(zhǔn)備，此時(shí)更是各顯神通，紛紛開始向新的風(fēng)口布局，通過改名、引入新的合作伙伴等方式謀求轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型已成為房企“新時(shí)尚”

10月以來，樓市逐漸降溫直接導(dǎo)致記者的朋友圈也降溫不少。業(yè)內(nèi)人士們不再發(fā)各自樓盤的廣告，也很難再看見售樓處人山人海的九宮格照片，取而代之的是曬新茶具和旅行的照片。然而，這樣的小清新僅僅持續(xù)了不到一個(gè)月，地產(chǎn)朋友圈的主題就變成了各式各樣的發(fā)布會(huì)、更名會(huì)、論壇，只有一個(gè)共同主題：轉(zhuǎn)型！

11月1日，“北京華美喬戈里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”（K2地產(chǎn)）正式更名為“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”（簡(jiǎn)稱“石榴集團(tuán)”）。如果你沒有聽說過華美喬戈里，那么它另一個(gè)名字你一定聽過，K2地產(chǎn)；如果連K2地產(chǎn)都沒有聽過，那么你一定接到過他們的街邊小廣告。

作為一家民營(yíng)房企，石榴集團(tuán)(原K2地產(chǎn))2015年銷售額突破了150億元人民幣，總資產(chǎn)達(dá)到了400億元。在眾多中小房企中，也算是佼佼者了。但最近一年多以來，石榴集團(tuán)在土地市場(chǎng)卻屢屢受挫，先是在鄭州成功拍地后，因違規(guī)被判退出；而后在南京繳納了數(shù)十億元的保證金，參與了10塊土地的拍賣，結(jié)果全未中標(biāo)，拿地難、地價(jià)高成了當(dāng)前眾多中小房企的一致難題。于是公開更名為石榴集團(tuán)的同時(shí)，也向外界表示不再僅僅是地產(chǎn)公司，而是融合了“科技+金融+地產(chǎn)”的商業(yè)模式。

對(duì)此，石榴集團(tuán)總裁桑春華認(rèn)為，地產(chǎn)等重資產(chǎn)遭遇冷空氣的同時(shí)，國(guó)家將科技創(chuàng)新擺在了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心位置，石榴集團(tuán)借機(jī)將業(yè)務(wù)拓展至“科技+金融+地產(chǎn)”三足并舉，除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，其他兩塊也已有序展開。他舉例表示，除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，石榴集團(tuán)已經(jīng)打造了自身旗下的竹�？萍甲鳛閯�(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)服務(wù)公司；在金融板塊，石榴集團(tuán)旗下的沃克邦基金，則專注于高科技領(lǐng)域快速成長(zhǎng)企業(yè)的投資及投資管理服務(wù)。

今年以來，一線城市房?jī)r(jià)呈過快上漲態(tài)勢(shì)，樓面價(jià)也普遍上漲，攤薄了企業(yè)利潤(rùn)，傳統(tǒng)的開發(fā)模式難以為繼。新一輪調(diào)控下，房企盈利空間再度受阻，轉(zhuǎn)型成為了大部分房企的選擇。

除了石榴集團(tuán)以外，新華聯(lián)也正式更名為“新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司”，全面展開對(duì)文化旅游版圖的布局，“文旅+金融+地產(chǎn)”的戰(zhàn)略定位逐漸清晰。據(jù)了解，新華聯(lián)已經(jīng)花大力氣拿下了韓國(guó)濟(jì)州島博彩業(yè)牌照，并在濟(jì)州島投資項(xiàng)目。

環(huán)京區(qū)域“大地主”榮盛發(fā)展也在上周宣布轉(zhuǎn)型，確立了大地產(chǎn)、大健康、大金融＋X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略）為代表的3＋X戰(zhàn)略，公司形態(tài)也將從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槎嘣�化的運(yùn)營(yíng)商。

縱觀上市房企，A股136家房企中，目前已有15家房企停牌籌劃重大事項(xiàng)，部分房企公布的重大事項(xiàng)預(yù)案顯示，多數(shù)均為轉(zhuǎn)型事宜。此外，除了中小房企以外，不少大型房企也在探索轉(zhuǎn)型。萬科正在啟動(dòng)物業(yè)管理的新模式，探索商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細(xì)分專業(yè)化領(lǐng)域；恒大集團(tuán)則轉(zhuǎn)型進(jìn)軍金融、互聯(lián)網(wǎng)、文化、健康等多個(gè)領(lǐng)域；保利開始做文化地產(chǎn)項(xiàng)目，投資管理影院、演出與劇院、藝術(shù)品等；世茂房地產(chǎn)加強(qiáng)了對(duì)投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，還涉足教育領(lǐng)域；葛洲壩地產(chǎn)則發(fā)布“5G科技”，向節(jié)能減排、綠色地產(chǎn)靠近……

同時(shí)，華業(yè)、金茂、京投等品牌房企都不約而同步入轉(zhuǎn)型行列，開啟多元化發(fā)展道路，為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供新方向。

高價(jià)地項(xiàng)目做加法 引入合作方

除了戰(zhàn)略上做加法，向科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融等方面轉(zhuǎn)型外，在一些高價(jià)地塊上，開發(fā)商也頻頻嘗試做加法，引入更多合作伙伴，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同開發(fā)。

上周末，上海新江灣城項(xiàng)目正式以“上海院子”為名向公眾公布，并邀請(qǐng)了章子怡、孫紅雷來助陣。有趣的是，這塊地曾是當(dāng)時(shí)的上海地王，由信達(dá)地產(chǎn)出資72.99億元，擊敗了泰禾等十余家房企后購得。但一年后，信達(dá)卻引入了泰禾，并由泰禾將該地塊打造為院子系產(chǎn)品。從彼時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)者到合作者，泰禾和信達(dá)達(dá)成聯(lián)姻僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間。

不僅如此，目前除了合肥和上海顧村地王，其余5宗地塊信達(dá)地產(chǎn)也全部引入了合作方進(jìn)行操盤，其合作伙伴包括金茂、泰禾、濱江、融創(chuàng)等。

樓市降溫，土地降溫，隨之而來的問題是，高價(jià)地如何消化。轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開發(fā)、分散風(fēng)險(xiǎn)，就成為大多數(shù)“地王”的選擇。

10月18日，綠城杭州潮鳴項(xiàng)目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，建發(fā)股權(quán)占比30%，綠城則負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤、管控。

10月28日，融僑集團(tuán)股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，就合肥融僑悅府項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月1日，文一地產(chǎn)方面透露，其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項(xiàng)目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。

這樣的“做加法”似乎還只是開始，數(shù)據(jù)顯示，前期全國(guó)200多宗“地王”中，目前已有超過30%出現(xiàn)或者在醞釀股權(quán)調(diào)整。