2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，由此定下了房地產(chǎn)稅先立法、后改革的“稅收法定”原則，即“如果沒有相應(yīng)法律做前提，政府則不能征稅”。

之后，房地產(chǎn)稅的立法工作就此展開。但此次房地產(chǎn)稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產(chǎn)稅法的起草，是由全國人大預(yù)算工作委員會牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局等職能部門共同參與，同時也吸收了一些專家，組織形成一個團隊來共同起草。

廣受關(guān)注的是，在房地產(chǎn)稅法中，是否會將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

草案是否真如倪紅日所言“要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來”，尚不得而知，不過，《中國經(jīng)濟周刊》記者獲悉，目前，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成。

“草案起草已經(jīng)有一兩年了。起草完成后，還要提交全國人大常委會審議�，F(xiàn)在初步草案已經(jīng)有了，至于什么時間出臺，取決于高層對整個經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的判斷以及納稅人的共識形成。”劉劍文說。

中國房地產(chǎn)稅的改革方向已經(jīng)清晰明朗：重大改革要有法有據(jù)。但是，對于征收房地產(chǎn)稅，目前仍有較大的爭議：一是征收目的問題，二是如何征收的問題。這些仍需時間厘清。

免征涉及人的居住權(quán)

張斌告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，社會各界討論房地產(chǎn)稅問題時涉及的目標(biāo)主要有四個：一是打擊炒房抑制房價；二是調(diào)節(jié)財富分配；三是作為基層政府的主體稅種，完善地方稅體系；四是促進土地資源的有效利用。

老百姓比較關(guān)注的是降房價。事實上，上海和重慶出臺的房地產(chǎn)稅試點方案的起因，均是以抑制房價和打擊炒房為背景。

在抑制房價和打擊炒房的目標(biāo)之下，在張斌看來，房地產(chǎn)稅征收有兩個思路：一個是上海模式，對新增房產(chǎn)超過一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數(shù)高檔住宅。

如果以抑制房價過快上漲和調(diào)節(jié)財富分配為房地產(chǎn)稅征收的目標(biāo)，則應(yīng)側(cè)重調(diào)節(jié)功能，設(shè)置較高的免征額，對基本住宅消費和改善型住房消費免征。這是老百姓最為關(guān)注的，畢竟房地產(chǎn)稅一旦實施，買房后每年是否要交錢，要交多少錢，這些錢都需要從老百姓的口袋里拿出來。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。除此之外，坊間熱議的還有人均30平方米或50平方米免征。

劉劍文告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“現(xiàn)在輿論一再強調(diào)并不是所有的私人房產(chǎn)都要征稅，因為這涉及到納稅人的基本居住權(quán)和生存權(quán)保護問題。因此，在征稅過程中需要有一個合理扣除，即有多少面積可以不征稅。我很支持在征稅過程中給予必要扣除，根據(jù)中國的現(xiàn)實狀況，我認(rèn)為人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考慮的。”

普遍征收難度大

如果進行免征，就意味著絕大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅兩套以內(nèi)，可能都在免稅的范圍之內(nèi)。

但是，隨著去年5月1日我國全面啟動營改增改革，房地產(chǎn)稅便被賦予了要扛起地方財政支出缺口這面大旗的重任。

長期以來，營業(yè)稅都是地稅收入的主要來源，且營業(yè)稅具有穩(wěn)定性、可控性等特點。而營改增之后，原本屬于地稅的“營業(yè)稅”一下子改成了國稅的“增值稅”，地方稅收失去主體稅種，地稅收入大幅下滑，目前“營改增”后在過渡期中央和地方對增值稅5：5分成，但在過渡期后，如何建立完善地方稅體系仍然是非常重要的問題。

再加上地方負(fù)債沉重、土地財政難以為繼，多種情況下，房地產(chǎn)稅被賦予另外一層重要角色也在所難免。

國家稅務(wù)總局原副局長許善達表示，當(dāng)初房地產(chǎn)稅改革試點時提出了三個目標(biāo)。第一個目標(biāo)是增加地方政府收入。但現(xiàn)在看來，上海和重慶的房產(chǎn)稅收入規(guī)模都極小。第二個目標(biāo)是縮小居民收入差距。第三個目標(biāo)是穩(wěn)定房價。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革取得一定成效，但要期待它實現(xiàn)所有改革目標(biāo)仍不太現(xiàn)實。

張斌的表達則更為直接：免征模式的房地產(chǎn)稅一定成不了地方政府的主體稅收，因為征收的范圍有限，收入就有限。這種情況下的房地產(chǎn)稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來源，也填補不了營改增之后的地方財政缺口。

在張斌看來，美國式的房地產(chǎn)稅，是普遍征收，收上來的錢主要用于滿足當(dāng)?shù)毓�共服�?wù)的資金需求。如果我國出臺房地產(chǎn)稅的目的跟美國一樣，那么，老百姓交的錢的數(shù)額要足夠大，才能享受到跟地方政府直接掛鉤的各項服務(wù)。

“總而言之，出臺房地產(chǎn)稅抑制房價的第一種思路，因涉及面小，社會爭論少，推出難度也小，相比之下更容易推出來；但是作為彌補地方財政缺口的第二種思路，如果推出就要慎之又慎。因為普遍征收的話，千家萬戶都要繳稅，能否完全征收上來很難說。”張斌說。