去年以來，為了控制房?jī)r(jià)過快上漲，諸多城市先后實(shí)施“限價(jià)令”，最直接的就是嚴(yán)格管控預(yù)售證申報(bào)價(jià)格。另外，部分城市陸續(xù)從土地源頭方面設(shè)置最高限價(jià)，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，“限價(jià)令”確實(shí)取得了比較明顯的成效。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2017年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢(shì)總體平穩(wěn)。但與此同時(shí)，大部分城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，且漲幅超過新建商品住宅。

2月23日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高回答媒體關(guān)于房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)漲的問題時(shí)表示，不論是從環(huán)比看，還是從同比看，預(yù)計(jì)今年一季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)趨于穩(wěn)定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨許多矛盾和問題，面臨許多不確定的因素，但我認(rèn)為有利條件更多，我們有能力、有辦法來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。”

新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，在調(diào)控背景下，新房市場(chǎng)保持著穩(wěn)定局面。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市大部分新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)呈平緩下行狀態(tài)。僅廣州一城房?jī)r(jià)指數(shù)上漲0.6%，對(duì)比12月漲幅已有所回落；北京、杭州、成都三市環(huán)比持平；剩余11個(gè)城市環(huán)比降幅在0.1%-0.5%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，連續(xù)兩月價(jià)格環(huán)比變動(dòng)幅度基本控制在±1.0%以內(nèi)，既無大起也無大落；價(jià)格同比增幅較大，但有部分城市同比增幅呈下降趨勢(shì)，如南京、杭州、合肥等。2016年12月有19個(gè)城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，2017年1月環(huán)比下跌的城市增加到21個(gè)，主要為一線城市和熱點(diǎn)二線城市。指數(shù)環(huán)比上漲主要在三四線城市，且漲幅較小。

二手住宅價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況與新建商品房市場(chǎng)迥異。監(jiān)測(cè)顯示，一線城市中，限購(gòu)力度最強(qiáng)的上海和深圳二手住宅價(jià)格也受到較大沖擊，連續(xù)2個(gè)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降；北京和廣州二手住宅價(jià)格指數(shù)仍環(huán)比上漲，且廣州1月份環(huán)比上漲1.6%，漲幅最大，可見一線城市需求不減。二線和三四線城市中，有南京、寧波、合肥和銀川、錦州等14個(gè)城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅在0.2%以內(nèi)，大部分城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比仍舊上漲。

鎖定地價(jià)與房?jī)r(jià)

自2016年調(diào)控以來，政府分別在預(yù)售證價(jià)格管控、土地限價(jià)以及自住商品房等多個(gè)渠道影響新房?jī)r(jià)格，而這從數(shù)據(jù)上看，起到了顯著效果。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，受到去年全國(guó)大范圍收緊調(diào)控影響，全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已基本進(jìn)入穩(wěn)定通道。從政策預(yù)期來看，收緊仍然將成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

任啟鑫表示，多地開始從土地市場(chǎng)入手來遏制房?jī)r(jià)上漲的源頭。繼北京開始執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”之后，天津也開始加入這一行列，報(bào)價(jià)達(dá)到上限之后“拼自持面積”。廣州、深圳等多個(gè)城市也在土地出讓當(dāng)中實(shí)施限價(jià)，杭州、鄭州等地則是對(duì)于溢價(jià)率進(jìn)行限制。

具體而言，2016年9月26日，杭州發(fā)布土地拍賣新政：當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)。2016年10月28日，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布公告，明確海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房的價(jià)格；同時(shí)設(shè)定房屋未來銷售限價(jià)、設(shè)定地價(jià)上限、設(shè)置競(jìng)投自持面積和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)買方式，通過多重方案鎖定房?jī)r(jià)、地價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。今年2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源局宣布推出土地出讓新機(jī)制，當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，競(jìng)報(bào)自持面積等；競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃住房建筑面積；對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

除此之外，一線城市對(duì)住房的價(jià)格“管制”與“對(duì)沖”也功不可沒。以北京為例，自“930”調(diào)控之后即開始執(zhí)行嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格管制，并加大低價(jià)自住房類產(chǎn)品的供應(yīng)，2017年北京市將新增1.5萬(wàn)套以上自住房供地，相當(dāng)于2016年自住房加上公租房6000套供應(yīng)計(jì)劃的2.5倍。

易 居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，現(xiàn)在很多城市的政府都采用行政手段來控制房?jī)r(jià)，例如在批預(yù)售證的時(shí)候嚴(yán)格規(guī)定銷售價(jià)格。“（2016）年底的時(shí)候（春節(jié)前），有上海操盤手對(duì)我說，馬上就要拿到預(yù)售證了，過了一個(gè)星期又說，出了一點(diǎn)小問題，很快會(huì)拿到預(yù)售證，但又過了一個(gè)星期，又說價(jià)格上有了小問題，但相信很快就能拿到預(yù)售證。就從2016年拖到了2017年。”

從2016年土地供應(yīng)看，北京加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，重申9070政策，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。且推出“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，還要競(jìng)企業(yè)自持租賃住房的面積。

中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)了自住商品房對(duì)于新房數(shù)據(jù)價(jià)格的作用。他發(fā)現(xiàn)，在過去的2014-2016年，自住商品房合計(jì)供應(yīng)了54976套，疊加上未來還有1萬(wàn)套上下的潛在供應(yīng)，基本可以說，當(dāng)時(shí)7萬(wàn)套目標(biāo)的確是完成。自住房在2016年成交超過1萬(wàn)套，拉低了2016全年北京商品房住宅均價(jià)6.1%。所以，自住房的供應(yīng)的確對(duì)北京過去三年房?jī)r(jià)造成了比較大的影響。

任啟鑫預(yù)計(jì)，在這一系列收緊政策指導(dǎo)之下，2017年各大中城市房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)維持穩(wěn)中有降的水平。