這些年房產(chǎn)稅話題被炒爛了，但在征稅動機、70年產(chǎn)權(quán)與征稅依據(jù)、房產(chǎn)稅與稅制完善等大問題上仍未取得共識。如此局面既因為此稅涉及太多人利益，“口袋決定腦袋”，也因為理論界研究的膚淺。從近期新聞看，房產(chǎn)稅推出只是時間問題，既如此，不如先擱置基本問題，關(guān)注一下細(xì)節(jié)，因為細(xì)節(jié)問題可能最終決定著房產(chǎn)稅的成敗。

首先看征稅權(quán)分配。大多數(shù)國家房產(chǎn)稅是地方稅，中國也應(yīng)如此，中央層面的首要工作是通過立法確定指導(dǎo)性原則，如征收對象、征收方式等，而稅率的決定權(quán)應(yīng)交給地方，因為各地市場狀況不同，財政收支情況差異極大。具體到地方哪級？美國房產(chǎn)稅是在市、縣和學(xué)區(qū)三個層面進行分割的，有些地方分配給學(xué)區(qū)的比例超過一半，考慮到中國國情，房產(chǎn)稅以市為單位統(tǒng)一征收和使用較為合適。

再看征收對象。對商品房征稅沒有疑問，其實，房改房和保障房只要產(chǎn)權(quán)完整、能夠自主交易，也應(yīng)該是征稅對象。保障房制度本身有巨大漏洞，已經(jīng)造成了一定程度的逆向不公，通過追溯調(diào)整矯正不公不現(xiàn)實，房產(chǎn)稅則能起到一定的平衡作用。從遠(yuǎn)期看，農(nóng)村住房如果獲得了較多的公共服務(wù)并且市價較高，也應(yīng)納入征收對象。

有人提議通過房產(chǎn)稅將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，這混淆了基本概念。房產(chǎn)稅對應(yīng)的是公共服務(wù)，而“小產(chǎn)權(quán)房”問題的本質(zhì)是級差地租私有還是國有，因此合法化的途徑是補繳地價，與房產(chǎn)稅完全是兩碼事。如果在這個問題上卡住了，“大產(chǎn)權(quán)房”交稅而“小產(chǎn)權(quán)房”不納稅，是很不公平的。

再看征收方式。房產(chǎn)稅在其他國家都是普征，中國房產(chǎn)稅開征時大概率有一個起征點，因此征收方式這個“細(xì)節(jié)”非常重要。目前的意見有兩種：一種建議按套數(shù)征，一種建議按人均面積征。這兩種方式都有很大問題：按套數(shù)征收雖然簡便一些，但極可能引發(fā)大規(guī)模“假離婚”或無必要的戶口分立；按人均面積征似乎更合理一些，但納稅負(fù)擔(dān)與房產(chǎn)價值之間不能很好對應(yīng)（普征情況下不存在這一問題），例如甲乙兩套住房，甲面積較大但地處偏遠(yuǎn)、公共服務(wù)較差，乙相反，面積小但公共服務(wù)好，結(jié)果可能是甲市價比乙低但征稅額反而較乙高。

筆者認(rèn)為，按人均評估價征收最為合理。家庭人均住房價值精確體現(xiàn)財產(chǎn)多寡，也對應(yīng)著獲得公共服務(wù)的多少，所以這種計征方式能最好體現(xiàn)財產(chǎn)稅的本義。在這種方式下，不是規(guī)定人均免稅面積，而是規(guī)定人均免稅額，如規(guī)定人均免征額為100萬元，某三口之家住房總評估價值500萬元，則只對300萬以上部分征稅。這種征收方式可以實現(xiàn)最大程度的公平，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成后，借助完善的信息系統(tǒng)，征收成本也很低。這種方式還有一個好處，即地方出于多收稅動機，有動力改善低房價地區(qū)的公共服務(wù)，有助于促進公共服務(wù)均等化。

至于是按固定稅率還是累進稅率征收，也應(yīng)由地方?jīng)Q定：需要強化對房價調(diào)節(jié)功能的地方，可設(shè)置較低起征稅率并實行累進征收；更強調(diào)稅源作用的地方，則可實行較高的起征稅率并按單一標(biāo)準(zhǔn)征收。