限價下的困境

盡管豪宅截至目前的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，但調(diào)控正在施加它的影響，尤其是限價，對頂豪市場影響巨大。

以北京為例，業(yè)內(nèi)傳聞新房市場“限價8萬/平方米”。中原地產(chǎn)專業(yè)分析師指出，雖然沒有明確的政策，但事實上從市場看，從2016年11月少部分轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項目之后，到目前為止沒有新盤（不論是期房還是現(xiàn)房）能夠獲得超過79999元單價的銷售許可。

2015年入市的北京壹號院項目，平均單價達16萬元/平方米，湖景樓王單價則達到30萬元/平方米， 但在傳說中的“8萬元”限價紅線下，如今入市的頂豪項目不再享有這樣的定價空間。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，北京多個原計劃賣到10萬以上的豪宅，如今無法按預(yù)期價格入市。在項目本身的成本壓力及開發(fā)商對產(chǎn)品的價值考量下，一些項目采取了延緩入市的手段。

以3.73萬元/平方米的樓面單價拿下北京豐臺一地塊后，華潤置地曾在去年7月對外宣布，該地塊的昆侖域項目將于10月底開盤，然而在“9·30新政”的嚴格調(diào)控下，該項目入市計劃擱淺，截至目前仍無入市跡象。

有消息指，無法以期望價格拿到預(yù)售證，是昆侖域項目至今未能入市的主要原因。

目前，除華潤昆侖域外，北京的中國璽、泰禾·西府大院等多個豪宅項目也遲遲無法入市。據(jù)悉，以上兩個項目拿地時的樓面價分別高達4.9萬元/平方米、6.8萬元/平方米，推遲入市無疑將加重開發(fā)商的資金壓力。

在上海、深圳，限價對于豪宅入市的影響同樣存在。上海去年10月8日便出臺了銷售限價政策，對市場的約束直至今日。

受“取證難”問題影響，深圳中原研究中心稱，深圳豪宅項目入市緩慢，除萬科瑧灣匯在1月底取得預(yù)售并開盤入市外，深圳今年來再無其他純新盤頂豪項目入市。

此外，限購的影響也對豪宅市場有影響。“高端房產(chǎn)的購房者大多是二套房，在認房認貸的政策下，首付比例需要達到八成，這意味著他們運用不了太多杠桿了，”郭毅表示，“但對于高端人群來說，他們還是希望把杠桿運用充分，這是矛盾所在。”

“從今年北京樓市調(diào)控趨勢來看，收緊依然是長期預(yù)期，因此對于預(yù)售許可證的監(jiān)管也將是長期性的。”郭毅認為。

豪宅開發(fā)商將面臨前所未有的壓力。業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，面對限價調(diào)控，此前豪宅經(jīng)常使用的延期入市效果將大打折扣。因為從2015年開始，豪宅市場競爭非常激烈，京滬深動輒五六萬/平方米的樓面地價，令未來的產(chǎn)品大規(guī)模豪宅化，在2017年至未來兩三年內(nèi)廝殺將更加殘酷。對于很多開發(fā)商來說，價格定高了批不下來，價格定低了要虧本。賣與不賣都是一個死局。在不久的將來，有大批開發(fā)商將要為推升的高價地付出代價。

壓力之下，部分房企也開始積極尋找出口。郭毅表示：“去年頂豪項目競爭的是產(chǎn)品力，開發(fā)商在努力打造項目軟硬端的整體價值。今年，由于限價原因，房企被迫在產(chǎn)品上作減配，例如精裝改成毛坯等。”