南京購房人李女士近期賣掉主城區(qū)一套老舊二手房，準(zhǔn)備買新房改善居住環(huán)境，“河西這樣的熱點(diǎn)區(qū)域高攀不起，只能在江北、燕子磯和板橋一帶看看，但是現(xiàn)在新房供應(yīng)量太少了，上周去板橋，有家樓盤近期要開盤，但聽說意向購房人特別多，買房也要找關(guān)系……”5月1日，在一場購房沙龍活動中，李女士向記者倒起苦水：“像我這樣購房資金不太多又沒關(guān)系的人，現(xiàn)在能到哪里去買房呢？”

買房難、難買房，是近期南京購房人的普遍感受。而供應(yīng)不足，是造成這一現(xiàn)象的主要原因。據(jù)了解，眼下像李女士這樣賣舊買新的改善需求在南京樓市十分普遍，一方面，前些年購買的房源已到了換房期；另一方面，房價(jià)高位橫盤，不少人擔(dān)心如果不在“調(diào)控窗口期”登上改善這班“車”，就怕一旦調(diào)控放松后房價(jià)還會漲。而在多輪調(diào)控后，不少人堅(jiān)信房價(jià)下跌的概率并不大，所以該買還是買，剛性需求仍在源源不斷涌現(xiàn)。但是，今年以來南京新房上市節(jié)奏緩慢，供需矛盾加劇。

河西是目前南京供需矛盾最為集中的一個(gè)區(qū)域。統(tǒng)計(jì)顯示，“金三銀四”河西共6家樓盤推出1869套房源，從各樓盤開盤時(shí)的火爆場面和蓄客情況看，10個(gè)甚至更多客戶爭1套房的情況并不鮮見，“賣方市場”特征在這個(gè)區(qū)域也體現(xiàn)得格外明顯——

4月下旬開盤的河西3家樓盤，均設(shè)定了八成的首付門檻�？陀^上，首付抬高有助于房企資金快速回籠，更主要的是，河西房企屢屢受困于“打招呼”“找關(guān)系”的情況，也希望藉此篩選掉一批客戶。但沒想到的是，即便首付高企，還是有樓盤迎來了7120組客戶參加搖號、千人連夜排隊(duì)認(rèn)籌的“盛況”。

事實(shí)上，需求最為旺盛的河西，已有不少樓盤在半年甚至一年的時(shí)間未見推新，使得一些樓盤的蓄客量創(chuàng)下令人驚異的數(shù)字。河西南一家純新盤從去年12月就傳出開盤消息，然而首批344套精裝房源至今沒有確切的上市消息，而意向客戶已超過3000組；另一家樓盤五礦崇文金城的開發(fā)商近期在通知意向客戶的短信中明確，首付須八成，還需提供近一個(gè)月的銀行卡流水（必須購房人本人的借記卡，余額不得低于200萬元）。

河西房源俏、購房門檻高，客觀上讓一些需求外溢到其它區(qū)域，加之南京目前各區(qū)域供給情況均不樂觀，因此，樓盤抬高購房門檻的現(xiàn)象也愈加普遍。堯化門樓盤華潤幸福里(樓盤詳情 圖庫)是典型的剛需盤，此前一次開盤在去年12月，均價(jià)18500元/平方米，堪稱南京主城區(qū)“谷底價(jià)”。這家樓盤預(yù)計(jì)5月底再次開盤，但其首付提高至五成的消息也隨之傳來。城南軟件谷一家樓盤這兩天將啟動認(rèn)籌，同樣也將首付提至五成，以分流部分客戶。城東一家樓盤去年7月開盤后久未有“新貨”上市，據(jù)傳近期也會開盤，但因?yàn)橐庀蚩蛻籼�多，樓盤已明確“停止接待”。 還有不少樓盤“休養(yǎng)生息”多時(shí)，至今仍無上市消息。

樓盤推新患上“拖延癥”，既有主觀原因，也與調(diào)控相關(guān)。記者獲悉，當(dāng)前地方政府穩(wěn)房價(jià)的壓力巨大，一旦房源供應(yīng)開閘，難免會有一批高價(jià)房源上市，從而拉升整體均價(jià)，因此不得不從銷售許可證發(fā)放這一環(huán)節(jié)進(jìn)行一定把控，使得高價(jià)房與低價(jià)房的上市相對平衡，維持整體房價(jià)“不出頭”。然而，低價(jià)房本來已經(jīng)稀缺，恰好能“湊”高一起上市的機(jī)率顯然并不大；另一方面，為摁住房價(jià)上漲龍頭，南京的限價(jià)政策一直嚴(yán)格執(zhí)行，新房和二手房的差價(jià)也持續(xù)存在，雖然二手房自3月15日納入限購范疇后掛牌均價(jià)因此有一定下降，但總體來看，新房與二手房價(jià)格倒掛格局并未撼動，比如，河西中部樓盤宏圖上水云錦最新二手房掛牌均價(jià)為54341元/平方米，但目前河西中部新房價(jià)格仍嚴(yán)控在45000元/平方米的“紅線”上，一二手房每平方米價(jià)差近萬元；河西南的五礦崇文金城和升龍?zhí)靺R，二手房掛牌均價(jià)分別為43594元/平方米和41896元/平方米，但目前河西南新房均價(jià)仍限定在35000元/平方米左右，價(jià)差也達(dá)到近7000元。另據(jù)365二手房統(tǒng)計(jì)，目前南京河西41個(gè)二手房小區(qū)掛牌價(jià)超過45000元/平方米，這也讓需求仍源源不斷涌向“性價(jià)比更高”的新房，讓供應(yīng)本就有限的新房市場“雪上加霜”。

正是在這種背景下，產(chǎn)生了此前南京樓市“房號”的遍地開花。4月底，南京官方嚴(yán)厲呵斥“炒房號”行為，并表示近期將有42家樓盤陸續(xù)上市推新，以穩(wěn)定市場供需平衡。5月已至，供應(yīng)大潮是否如約而至還有待觀察，而目前的供需現(xiàn)狀確也折射出調(diào)控之難：在滿足需求與穩(wěn)定房價(jià)之間，需要更智慧的應(yīng)對方式。