我國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存到底還有多少？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年5月末，我國(guó)商品房待售面積為66018萬(wàn)平方米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬(wàn)平方米，下降17.8%。而2016年全年，我國(guó)房地產(chǎn)總體庫(kù)存減少了3.2%，其中住宅庫(kù)存下降了11%。

“從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量依然很大。對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。”顧云昌認(rèn)為。

而統(tǒng)計(jì)局給出的庫(kù)存，僅是待售面積（竣工一年后沒(méi)有賣(mài)掉的房子面積），并不包括已開(kāi)工未竣工的未銷(xiāo)售期房和待建面積等。

相比住宅，更嚴(yán)重的去庫(kù)存壓力在商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末，全國(guó)辦公樓待售面積高達(dá)3706萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15921萬(wàn)平方米。而2016年底，商業(yè)地產(chǎn)的整體庫(kù)存增加了一成左右。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》顯示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量大，市場(chǎng)以庫(kù)存去化為主。而且，庫(kù)存分化頗為顯著，一線城市庫(kù)存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應(yīng)較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。

據(jù)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。按照武漢市1066.77萬(wàn)常住人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。武漢還有600萬(wàn)平方米的商業(yè)樓盤(pán)及400萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓庫(kù)存，按照往年去化速度，全部消化完至少還需4年至6年。與此同時(shí)，未來(lái)5年至6年，還將新增約1000萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。

顧云昌指出，商改住，或改成其他用途房地產(chǎn)，仍是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的主要出路。當(dāng)然，一些已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目能否改變項(xiàng)目性質(zhì)，新建成項(xiàng)目如何通過(guò)各種途徑來(lái)消化，都是庫(kù)存大的地方應(yīng)該去做的。

“降杠桿、緊房貸過(guò)程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去庫(kù)存。如何實(shí)行差別化信貸政策，在庫(kù)存大的地方，適當(dāng)降低首付比例，以有別于大城市的調(diào)控，是需要考慮的。”顧云昌表示。